出品：新浪財經上市公司研究院

作者：大眼樓管/肖恩

(資料圖片)

5月最后一天，隨著各重要數據統計機構發布相關5月及1-5月房地產行業或主要房企的銷售數據，熟悉的“不及預期”再次符合了預期。

從克而瑞、中指院、觀點數據等機構發布的5月銷售數據交叉印證來看，在4月環比三月下滑的基礎上，5月再度環比下滑。年初整個行業和市場都期待的地產銷售邊際復蘇僅僅維持了1個季度，二季度又進入了邊際下滑的疲軟態勢。

今年地產銷售復蘇的故事還講得下去嗎？

百強房企5月業績環比降低14.3%

克而瑞數據顯示， 在剛剛過去的5月，其統計的TOP100房企實現銷售操盤金額4853.6億元，環比4月降低14.3%，近年來5月單月業績環比4月首度下滑。而4月本已環比3月下滑14.35%，從3月至5月百強房企的月銷售已下滑26.62%，頹勢已顯而易見。

但在去年的低基數效應下，百強房企5月銷售同比仍增長6.7%，單月業績增幅顯著低于前兩月水平。今年前5個月累計銷售操盤金額25352.8億元，同比增長9.1%，同比累計增速有所縮窄。

中指院數據顯示， TOP100房企銷售額5月同比增長2.8%，經季節調整后5月環比下降18.8%，5月數據表現較克而瑞更加嚴峻。今年前5個月TOP100房企累計銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點。

觀點指數顯示， 5月份前100房企實現權益總銷售金額3633億元，同比下降6.8%，環比下降10.8%，銷售均價為1.73萬元/平方米，較4月下降0.9%。1-5月，前100房企實現累計權益銷售額19312億元，同比上升3.9%。

資料來源：CRIC

實際上，由于5月假期以及接近半年銷售任務考核的緣故，往往環比4月銷售成績表現更好。而今年終端需求的疲軟不僅在地產端，在投資端以及社會零售端也均出現了走低的跡象，無論是經濟增速、CPI、PPI等滯后指標，還是PMI、社融的前瞻指標，均指向當前整體經濟社會需求的疲軟，這更為房地產今年的銷售預期蒙上了一層陰影。

行業調整，房企分化明顯

幾家歡喜幾家愁，行業調整對于出險房企來說是煎熬，對于資金來源充裕的央國企以及部分優質民營房企來說，確實擴大市場份額、提升行業排名的機會。

據克而瑞數據，在5月銷售仍環比增長的房企中，TOP30房企占約70%，顯示出了強者恒強的態勢。其中華潤置地、招商蛇口、濱江集團、中國金茂等房企5月業績同比增幅均超過50%，這也提升了頭部房企的銷售門檻：

1-5月TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比顯著增長33.6%至746.5億元；

1-5月TOP20門檻增長11.5%至321.1億元；

1-5月TOP30房企的門檻則同比明顯降低13.5%至179.2億元。

中指院數據，今年前五個月銷售破千億的房企達到7家，較去年多4家，分別為保利、萬科、中海、華潤、碧桂園、招商蛇口、綠城等，除碧桂園外均為清一色的央國企背景。可見，頭部央國企在今年的行業調整中明顯地提升了自身的銷售和市場份額。

克而瑞TOP20房企銷售同比數據及名次變化，也分化明顯。TOP20房企的排名和銷售同比變化在方向上幾乎完全一致，累計同比正增長同時排名也提升。如保利、中海、華潤、招商、綠城、簡答、金茂、越秀、鐵建、華發等央國企的銷售均同比為正且排名均有提升。

而碧桂園、融創、旭輝、新城等民營房企均錄得不小的同比下滑數據，且排名也較去年有所下滑。

保利坐穩行業老大了？

在經歷兩年的行業調整后，自今年1月起，保利發展的全口徑銷售數據一舉超越碧桂園、萬科、華潤置地等站穩行業TOP1，今年前五個月全口徑銷售已經領先第二名的萬科300億元，領先優勢逐漸拉大。

此外，我們從保利、萬科、中海、華潤、碧桂園等TOP5房企近年土地儲備以及新增土地儲備情況對比看，碧桂園、萬科以及中海地產近三年的拿地強度均明顯弱于保利和華潤置地同期的拿地強度。今年以來，保利發展的拿地力度依然領先。

資料來源：信達證券

相較于保利發展，華潤置地今年前5個月的銷售額少超500億元，有一定差距。此外，截止2022年底，保利發展土儲建筑面積達到1.64億平米，華潤置地則為0.37億平米，差距較大。兩者對應的土儲貨值分別為2.33萬億元、0.78萬億元，同樣有著較大差距。

因此，從目前的TOP5各自具備的條件來看，保利發展今后幾年站穩地產行業的頭把交椅是大概率事件。

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