6月的第一天，北京土拍市場(chǎng)再“開鑼”，共有4宗住宅用地出讓，收攬土地出讓金95.1725億元。其中，3宗地通過搖號(hào)方式確定買主，1宗地底價(jià)成交。

值得關(guān)注的是，在本次土拍過程中，位于順義新城的2宗地塊“人氣爆棚”，在線上報(bào)價(jià)階段，企業(yè)報(bào)出的價(jià)格就已經(jīng)達(dá)到設(shè)定的合理上限價(jià)格，現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)報(bào)現(xiàn)房面積也很快“觸頂”，最終通過搖號(hào)，分別被福建雄旺、中能建兩家“幸運(yùn)兒”收入囊中。

與土拍市場(chǎng)的熱鬧不同，北京房屋交易市場(chǎng)近期卻有些冷清。中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，經(jīng)歷3月“小陽春”之后，北京二手房市場(chǎng)的成交量連續(xù)2個(gè)月下降；其中，5月成交套數(shù)為12982套，環(huán)比下降約6.79%，成交面積為118.44萬平方米，環(huán)比下降約6.28%。中指研究院的數(shù)據(jù)則顯示，5月北京新建商品住宅成交規(guī)模約60萬平方米，環(huán)比下降約三成。

(資料圖片)

成交量回落的背景下，土拍市場(chǎng)卻持續(xù)升溫。開發(fā)商“打新?lián)尩亍钡牡讱鈦碓从谀膬海l在“點(diǎn)燃”北京土地市場(chǎng)等都成為此輪土拍從業(yè)者們熱議的話題。

“頂格”成交，順義新城地塊分別被福建雄旺、中能建搖號(hào)摘得

從地塊條件看，順義新城的2宗地塊位于首都機(jī)場(chǎng)西側(cè)，后沙峪鎮(zhèn)政府附近，屬于順義區(qū)發(fā)展比較成熟的區(qū)域。周邊不僅有龍騰世紀(jì)文化廣場(chǎng)，還有北京溫榆河公園、駱馬湖公園等場(chǎng)所，可為居民提供休閑娛樂服務(wù)。中糧祥云小鎮(zhèn)距離兩宗地的直線距離約2公里左右。

貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，順義新城本次出讓地塊所在的后沙峪板塊二手房參考均價(jià)約4.4萬元/平方米，其中，位于兩地塊之間的萬科城市花園和雙裕花園參考均價(jià)都為3.9萬/平方米，德國印象的參考均價(jià)則在5.5萬元/平方米。

本次出讓地塊的周邊，新房多別墅項(xiàng)目，如懋源璟橒、陽光城檀悅、和光瑞府等，售價(jià)從5.6-8.5萬元/平方米不等。其中，和光瑞府還拿下了2022年順義區(qū)成交面積和成交金額的雙料冠軍。據(jù)了解，目前和光瑞府的實(shí)景樣板間已經(jīng)對(duì)外開放，項(xiàng)目已經(jīng)處于“準(zhǔn)現(xiàn)房”狀態(tài)，并于近期加推了最后一棟三居平層產(chǎn)品，建筑面積約112平方米。

本次出讓地塊上的商品房，銷售指導(dǎo)價(jià)期房為5.8萬元/平方米、現(xiàn)房為6萬元/平方米，容積率均為1.8。雖然相對(duì)中央別墅區(qū)和后沙峪地區(qū)產(chǎn)品來說，其容積率不占優(yōu)勢(shì)，但仍具備打造高端住宅產(chǎn)品的潛質(zhì)。

按照出讓文件，順義新城第19街區(qū)19-69地塊相對(duì)方正，用地面積為31562.01平方米，地上建筑規(guī)模約56811.61平方米，起始價(jià)14.4億元。該宗地掛牌后，吸引了45個(gè)競(jìng)買主體參與報(bào)名。在線上報(bào)價(jià)階段，該地塊經(jīng)過28輪報(bào)價(jià)，就達(dá)到了土地合理上限價(jià)格16.56億元。在競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)，該宗地在搖號(hào)確定最高報(bào)價(jià)者之后，直接進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷售面積階段，并快速達(dá)到12000平方米的上限面積。最終，“不知名”房企福建雄旺房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以搖號(hào)的方式，15%的溢價(jià)率“頂格”摘得該地塊。

順義新城第20街區(qū)SY00-0020-6001地塊的用地面積為34099.22平方米，地上建筑規(guī)模約61378.59平方米，起始價(jià)為15.05億元。與順義新城第19街區(qū)19-69地塊出讓經(jīng)歷相似，該宗地掛牌后迎來36家企業(yè)報(bào)名，最終被中能建城市投資發(fā)展有限公司通過搖號(hào)摘得，成交價(jià)格為土地合理上限價(jià)格17.3075億元，溢價(jià)率為15%，“現(xiàn)房銷售”面積為13000平方米。

值得注意的是，在參與順義土拍的競(jìng)買主體中，不僅包括了金茂、龍湖、萬科、中鐵建、中建等熟悉的企業(yè)面孔，還有南通海門海泰、福建雄旺、南通江海港、如皋市潤(rùn)皋、山西金匯海、山西星河等過往鮮少在北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)的企業(yè)名稱。

針對(duì)這種情況，有房企人員表示，不排除北京土地市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)“馬甲”現(xiàn)象，通過“殼”公司增加中標(biāo)概率。

北京鏈家研究院分析師岳微則表示，順義新城出讓的2宗地具有低密度、低總價(jià)、高利潤(rùn)等特點(diǎn)，疊加15號(hào)線后沙峪站便利的軌道交通及較為成熟的居住配套，無論對(duì)中海、首開、龍湖、懋源等在順義已有建樹的房企，東方雨虹、陽明尚興、同泰日方等建筑類民營(yíng)企業(yè)，還是江蘇師山、海門海泰、河北民企明芳地產(chǎn)等企業(yè)都具備吸引力。

招商33億落子亦莊新城

與順義新城2宗地一起登上現(xiàn)場(chǎng)拍賣臺(tái)的還有北京經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)亦莊新城0510街區(qū)YZ00-0510-0032地塊（簡(jiǎn)稱亦莊新城0032地塊）。

雖然亦莊新城0032地塊的熱度不及順義新城的2宗地，但也有包括中海、首開、建發(fā)、城建、建工、綠城、保利、招商、華潤(rùn)、萬科、亦莊新城11個(gè)競(jìng)買主體參與。

根據(jù)出讓文件，亦莊新城0032地塊用地規(guī)模為43400平方米，地上建筑規(guī)模為86800平方米，容積率為2，起始價(jià)格28.7億元。從公開資料看，亦莊新城0032地塊臨近北京市高級(jí)別自動(dòng)駕駛示范區(qū)，區(qū)域界面較新，東部仍有諸多待開發(fā)地塊，距離項(xiàng)目最近的地鐵站為次渠南站。

亦莊新城0032地塊周邊的二手房?jī)r(jià)格約3-4萬元/平方米，周邊新房、次新房項(xiàng)目有萬科城市之光東望、桂語聽瀾、臺(tái)湖金茂悅等，其中僅有桂語聽瀾銷售價(jià)格達(dá)到了本次地塊給出的銷售指導(dǎo)價(jià)5.8萬元/平方米。

在線上報(bào)價(jià)階段，經(jīng)歷10次報(bào)價(jià)，亦莊新城0032地塊的線上最高報(bào)價(jià)達(dá)到30.05億元。進(jìn)入拍賣現(xiàn)場(chǎng)，企業(yè)打起“心理戰(zhàn)”，主持人多次在進(jìn)行“三聲報(bào)價(jià)”時(shí)被打斷，招商、保利、城建輪番報(bào)價(jià)。最終，該地塊還是被叫到了土地合理上限價(jià)格33.005億元，被招商通過搖號(hào)獲得，溢價(jià)率15%。

“老朋友”中海底價(jià)摘得石景山衙門口地塊

此外，本次推出的石景山區(qū)衙門口棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目1615-713地塊（簡(jiǎn)稱石景山衙門口713地塊）則被中海以28.3億元的底價(jià)摘得。

出讓文件顯示，石景山衙門口713地塊為F1住宅混合公建用地，用地面積26249.055平方米，地上建筑規(guī)模約78747平方米。業(yè)內(nèi)人士表示，根據(jù)60米的建筑控高，可以預(yù)見未來這里將會(huì)建成高層住宅。此外，按照規(guī)劃，石景山衙門口713地塊內(nèi)將會(huì)配有托老所、老年活動(dòng)站、助殘服務(wù)中心等場(chǎng)所，以服務(wù)社區(qū)居民。

石景山是近些年北京新房供應(yīng)市場(chǎng)的“大戶”。自2017年起，石景山就開啟了“批量”供地模式。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，從五里坨、古城、蘋果園到首鋼園、衙門口，5年多時(shí)間里，石景山區(qū)通過招拍掛供應(yīng)的新房地塊就有24宗，用地面積約134.22萬平方米，接近兩個(gè)首鋼遺址公園大小。

區(qū)域界面的加速煥新，也讓石景山新房市場(chǎng)價(jià)格走出一波新行情，尤其是首鋼遺址公園附近的項(xiàng)目均價(jià)已經(jīng)超過7萬元/平方米。其中，本次出讓地塊的商品房銷售指導(dǎo)價(jià)為7.95萬元/平方米，與同樣位于衙門口地區(qū)的長(zhǎng)安悅璽售價(jià)相同，新近推出位于蘋果園區(qū)域的越秀·天玥價(jià)格則在7.48萬元/平方米。

作為石景山的“老朋友”，中海已經(jīng)進(jìn)入石景山15年，不僅涉足了石景山的二級(jí)開發(fā)，在一級(jí)開發(fā)、商業(yè)、辦公也能看到中海的身影。在本次出讓地塊的周邊區(qū)域，中海參與開發(fā)的中海長(zhǎng)安譽(yù)、中海學(xué)仕里、中海寰宇天下、中海云庭等銷售價(jià)格也都在7.4萬元/平方米左右。

整體來看，北京土拍市場(chǎng)仍處于較為“火熱”的狀態(tài)。對(duì)此，岳微也給出了解析。她認(rèn)為，目前北京土地市場(chǎng)供應(yīng)機(jī)制向著更靈活、更公開、更市場(chǎng)化的方向調(diào)整，“擬出讓宅地清單公示、土地推介會(huì)、預(yù)申請(qǐng)制度、保證金激活轉(zhuǎn)正式掛牌”等舉措弱化消除了“信息不對(duì)稱”帶來的影響，直接提振企業(yè)拿地信心。北京規(guī)土委針對(duì)熱門地塊發(fā)布的“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得參拍同一地塊“政策補(bǔ)丁”以及“現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)”競(jìng)拍規(guī)則的普及實(shí)施，有效防止實(shí)力房企土拍壟斷性，維護(hù)市場(chǎng)公平，增加市場(chǎng)多元化。

而北京市規(guī)自委發(fā)布的公告顯示，一批次清單預(yù)計(jì)出讓的23宗地塊已全部掛出，其中20宗地塊將在6月成交，海淀、朝陽、豐臺(tái)、石景山、通州、經(jīng)開區(qū)、順義、大興、房山、平谷十個(gè)區(qū)縣均有供應(yīng)。岳微表示，充足且均衡的供應(yīng)有助于提升開發(fā)企業(yè)布局意愿，分散市場(chǎng)出現(xiàn)集中競(jìng)爭(zhēng)的“踩踏”現(xiàn)象。

伴隨今日土拍的結(jié)束，將于6月14日出讓、位于海淀區(qū)四季青區(qū)域的2宗地將成為北京土拍的下一個(gè)焦點(diǎn)。多家房企對(duì)記者表示，已經(jīng)勘查過地塊，將參與競(jìng)買。

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