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北京首套房貸款利率不得低于5.4%

2019-09-12 09:20:03 來(lái)源: 北京青年報(bào)

房貸利率新政國(guó)慶假期后實(shí)施 換“錨”后北京地區(qū)利率不會(huì)出現(xiàn)大漲大跌

北京首套房貸款利率不得低于5.4%

根據(jù)央行此前的公告,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道,北京地區(qū)新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為:首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)+55個(gè)基點(diǎn)(一個(gè)基點(diǎn)等于0.01%),二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。北京青年報(bào)記者了解到,已經(jīng)有銀行按這樣的定價(jià)規(guī)則確定客戶房貸利率。按照央行8月20日公布的5年期LPR4.85%的水平計(jì)算,北京市首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%,二套是5.9%。該水平與北京當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本一致。

新政以最新LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成

8月25日,央行發(fā)布公告稱,自10月8日起,新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。

就此,央行有關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示,公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率,存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。

定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后,全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)(按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%),與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí),人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。

長(zhǎng)期以來(lái),我國(guó)銀行的房貸利率定價(jià)都是在央行貸款基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上乘以一定比例系數(shù)。比如,此前北京首套房貸款主流利率為基準(zhǔn)利率4.90%上浮10%,即5.39%;二套房貸款利率為基準(zhǔn)利率上浮20%,即5.88%。有業(yè)內(nèi)人士指出,這種乘法方式顯現(xiàn)出明顯弊端,當(dāng)基準(zhǔn)利率處于低位時(shí),被乘后效應(yīng)會(huì)相應(yīng)變小。而現(xiàn)在用LPR加點(diǎn)的方式之后,就可以解決效應(yīng)變小的問(wèn)題,使計(jì)算方式更為直觀。

調(diào)整后房貸利率與當(dāng)前水平基本相當(dāng)

目前,北京地區(qū)首套房貸款利率普遍為基準(zhǔn)利率上浮10%(大概為5.39%),據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》報(bào)道,調(diào)整后北京新的個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)為:首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+55個(gè)基點(diǎn),二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不低于相應(yīng)期限LPR+105個(gè)基點(diǎn)。

按照最近一次公布的5年期LPR(4.85%)計(jì)算,北京首套個(gè)人住房貸款利率下限是5.4%,二套房是5.9%。該水平與當(dāng)前主要中資銀行新發(fā)放的個(gè)人住房貸款利率水平基本相當(dāng)。

公積金貸款利率暫不調(diào)整,首套房的公積金貸款利率,1-5年期仍為2.75%,6-30年期為3.25%;二套房公積金貸款利率,1-5年期為3.025%,6-30年期為3.575%。

值得注意的是,此次確定的加點(diǎn)下限并非一成不變。業(yè)內(nèi)人士介紹,會(huì)根據(jù)北京市房地產(chǎn)形勢(shì)的變化和LPR的波動(dòng)情況,指導(dǎo)北京地區(qū)利率定價(jià)自律機(jī)制適時(shí)適度地調(diào)整個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)的下限。

多家銀行準(zhǔn)備就緒

根據(jù)央行的規(guī)定,10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前,貸款銀行需修改貸款合同,改造升級(jí)系統(tǒng),組織員工培訓(xùn),同時(shí),采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作,以確保轉(zhuǎn)換過(guò)程平穩(wěn)有序。10月8日前,已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。當(dāng)然,如果部分銀行已經(jīng)準(zhǔn)備就緒,在和借款人協(xié)商一致后,可以選擇按照LPR加點(diǎn)方式來(lái)確定貸款利率。

北青報(bào)記者了解到,北京地區(qū)一些銀行已經(jīng)按新規(guī)確定房貸利率。據(jù)介紹,工商銀行和建設(shè)銀行已開(kāi)展了相應(yīng)的工作。

工行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部副總經(jīng)理任西明向媒體介紹,目前工行主要開(kāi)展了三方面工作,個(gè)人住房貸款LPR定價(jià)模式系統(tǒng)正在測(cè)試,9月中下旬可以完成該系統(tǒng)的準(zhǔn)備工作。建行住房金融與個(gè)人信貸部副總經(jīng)理黃有綱也披露了建行有關(guān)的六方面工作。目前已經(jīng)研究梳理了政策的宣傳素材和客戶的問(wèn)答題庫(kù)等,完成了政策過(guò)渡期間客戶答疑工作的準(zhǔn)備。

分析

各地市場(chǎng)利率定價(jià)

自律機(jī)制將發(fā)揮作用

此前央行公告明確,人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則,指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制,在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上,根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化,確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。

未來(lái)LPR會(huì)上下浮動(dòng),房貸利率會(huì)不會(huì)一路走低?會(huì)不會(huì)因此影響房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施效果?

對(duì)此,多位業(yè)內(nèi)人士指出,LPR會(huì)浮動(dòng),如果加點(diǎn)不變,確實(shí)會(huì)使房貸情況發(fā)生變化,但加點(diǎn)也可以浮動(dòng),也會(huì)影響房貸利率,不會(huì)使得房貸利率只能單邊下行。當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)調(diào)“因城施策”,各地情況不同,在這樣的大背景下,各地的市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制會(huì)發(fā)揮非常重要的作用。可以預(yù)計(jì),如果出現(xiàn)個(gè)別城市因?yàn)長(zhǎng)PR變化帶來(lái)房貸利率變化,導(dǎo)致當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)矛盾比較緊張,那么市場(chǎng)利率指導(dǎo)就會(huì)相對(duì)頻繁一些,比如一兩個(gè)月就會(huì)調(diào)整一次。

中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周經(jīng)緯認(rèn)為,未來(lái)抵押貸款利率將更加突出地反映各銀行的區(qū)域貨幣政策和信貸戰(zhàn)略。不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期的抵押貸款利率差異將更大,更能反映城市政策。

據(jù)知情人士透露,當(dāng)前已有13個(gè)省市部署了個(gè)人住房貸款利率定價(jià)基準(zhǔn)的轉(zhuǎn)化工作,下周或?qū)⑾嗬^落地。

交行金融研究中心首席金融分析師鄂永健也表示,新的抵押貸款定價(jià)規(guī)則對(duì)市場(chǎng)的影響有限,而且仍然是以往房地產(chǎn)調(diào)控政策的延續(xù):它可以維持整體個(gè)人住房貸款利率基本保持穩(wěn)定,既不下降也不會(huì)顯著增加個(gè)人住房貸款利息負(fù)擔(dān)。這將有助于確保房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定性,同時(shí)促進(jìn)企業(yè)貸款利率的下降。(記者 程婕)

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