新房均價過萬 二手房價近乎“對折”

記者在多家售樓中心了解到，目前新房的價格普遍在每平方米7000元以上，一些新開的樓盤每平方米甚至超過一萬元。

而與之相比二手房的價格就相差甚遠，均價只有每平方米4000元。一些位置偏遠、建設年代較早的二手房，單價甚至低至每平方米2000元以下。

此外，在采訪中記者還注意到，同一個樓盤的房屋，一手房和二手房的價格相差也比較大。在位于乳山銀灘的一處售樓中心，工作人員介紹該項目的二期高層住宅是2015年交房，目前還有部分房屋沒有銷售出去。

中國房產超市網的數據顯示，目前乳山市二手房均價在4300元/平方米左右，相比2014年12月份的2900元/平方米左右，一平方米上漲了1400多元。而目前在乳山市銀灘旅游度假區，由于拿地成本和建筑成本的增加，新房價格每平方米在7000元到10000元左右，新房二手房價格相差巨大。

新房銷售只接“看房團” 散客被拒之門外

雖說乳山二手房賣出“白菜價”有些夸張，但是那里新房和二手房懸殊的價格不容忽視。那么，是什么原因造成這種價格的懸殊，又是什么原因讓乳山新房的價格保持堅挺呢？

在乳山銀灘旅游度假區的一個停車場，記者看到停滿了來自全國各地的大巴車，車上都拉著各個房地產公司的橫幅，這就是當地人口中的看房團。

組織來自全國各地的“看房團”前來下單，是銀灘新房銷售的獨家秘訣。他們大多以度假、養老來宣傳海景房，只需交很少的一部分錢就可以包含路費、吃住等費用，參觀完主要景點就會直接拉去各自的售樓中心去看房。

與看房團相比，散客在一些新樓盤的售樓處明顯不受歡迎。在位于乳山銀灘的多個售樓中心，記者以購房者的身份要看房，但沒等進入售樓處的大門，就被工作人員攔下，并被告知不接待散客。

多年來，乳山銀灘房產銷售形成了“井水不犯河水”的營銷模式，新房銷售以來自各地的看房團為主力，而二手房市場以其他一些散客、游客為主。這也是造成新房價格和二手房價格相差比較大的一個原因。

配套不足供應過剩 海景房風光不再

記者了解到，乳山銀灘的海景房95%以上都賣給了外地購房者。而當炒房客撤離后，二手房市場供應過剩也造成了價格和新房價格嚴重脫軌。此外，由于配套設施不足，空置率高，當地海景房的熱度也逐漸消退。

隨著夏天的到來，乳山銀灘也迎來了人流量最多的季節。晚上八點多，在位于乳山銀灘旅游度假區的中心區域，記者看到周圍小區亮燈的房間很少，有的街道甚至連路燈都沒有亮。

乳山市人民政府網站上顯示，2010年房地產開發投資64.43億元，比上年增長27.79%。而從2014年開始，房地產開發投資開始大幅度下滑，2014年全市房地產開發投資完成36.32億元，同比下降52.46%。2018年乳山全市房地產開發投資為23.38億元。

在采訪中，記者發現很多樓盤都是開盤了四五年還沒有清盤，甚至還有些開盤十年的還在銷售。

業內人士認為，盡管近幾年乳山市政府也在不斷完善基礎設施，但乳山作為縣級市的房地產市場需求情況還是有限。北方很多海濱城市以海景房、養老房為房產賣點，把短期旅游性居住需求拉長到全年范圍，過度開發之后，就會出現供大于求的情況。