小區里面垃圾成堆，環境質量極差，向物業反映情況，物業也不作為。這種情況下該怎么辦，可以不交物業費嗎？

(資料圖片僅供參考)

一、可以拒交物業費的情形有哪些？

根據《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的相關規定，總結列舉生活中最常見的可以拒交物業管理費的6種情況：

1、因為房屋質量問題或其他開發商的問題還未交房，物業費是由開發商繳納；物業費的收取應從業主收到房屋通知書之日起算，而不應從購房合同寫明的交房日期起算。如果開發商沒有通知業主交房，因此延遲交房的，業主可以拒絕交納這段時間的物業費。

2、物業公司未履行物業合同服務責任的，全體業主可以拒交，但要有確切的證據；

3、物業公司提供的服務質量達不到物業合同約定的標準；

4、物業公司沒有物價管理部門各項審批文件原件；

5、物業公司擅自增加的收費項目、擴大收費范圍、提高收費標準的；

6、對于物業公司要求交納供熱、中央空調等動力設備產生的能源費用不在業主交納范圍內的，可以拒絕交納。

二、哪些情形不能拒交物業費？

1、未居住使用可拒交物業費嗎？

不可以。根據《物業服務收費管理辦法》的規定，物業費一般包括清潔衛生費用、綠化養護費用、秩序維護費用、物業共用設施設備的日常運行及維護費用等。所以，就算你買了房沒有入住，同樣不能拒交小區的物業費（物業明確指出不交鑰匙可以不交物業費的除外）。

2、未簽物業合同可拒交物業費嗎？

不可以。根據《民法典》和《物業管理條例》的規定，業主委員會的決定對業主具有約束力。所以，只要業主委員會同意了與物業管理公司協議中的條款，且業主事實上已經接受了物業公司所提供的物業服務，就應按照實際發生的服務向物業公司繳費。

3、買了二手房，原業主欠費可拒交物業費嗎？

不可以。根據《物業管理條例》的規定，業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。若房屋產權發生交易后，原業主所欠的物業費須及時補交，否則將影響新業主的正常居住。

三、小區物業不盡責，業主如何維權？

家門外，小區里，我們難免會遇到像亂占車位、車輛失竊、房屋漏雨等等的鬧心事，如果這類事情得不到妥善解決，業主和物業公司之間也就慢慢結下矛盾。有些業主甚至一氣之下選擇“不交物業管理費”的方式來表達不滿。那么，業主理直氣壯地維權，卻為何輸了官司？當與物業發生糾紛時，業主該怎么辦？

1、拍照、錄音、錄像

對于小區內衛生、安保、環境、綠化等方面的物業服務狀況，可以采用照相、攝像等方式加以記錄。最好是持續拍攝的方式進行取證，有明確的時間記錄和原始拍攝憑證，便于法院核實真偽。

2、反映問題，留存各種回函、記錄

對于小區內出現的違章建筑、地下室出租等問題，能夠先向居委會、街道、城管等相關管理部門反應，并保存好有關機關受理記錄。對于物業公司的相關處理，比如公告、通知等加以記錄、拍照。這樣一些材料便于法院處理，也容易被法院采納。

對于小區內出現的安保事故，要及時報案并保存好報案記錄;及時通知物業公司，保存好物業公司開具的回函或其他能夠證明通知過物業公司的證據，同時拍照、錄像，進行記錄。

3、通過集體的力量解決問題

小區業主自主建立委員會，進一步通過業主委員會的作用，與物業公司就物業服務的具體項目、標準和收費標準進行磋商。積極倡導召開業主大會，成立業主委員會，對物業公司的服務進行有效監督，雙方達成一種相對和諧的制約機制，最終形成一個和諧的社區、小區，達到理想狀態。

4、更換小區物業

如果業主需要更換物業公司，應召開業主大會，由業主集體商定或書面表決來決定。解聘或選聘物業公司需經二分之一以上業主同意。

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