觀點(diǎn)網(wǎng)恒大物業(yè)復(fù)牌有望，這對(duì)目前正積極籌備境內(nèi)外債務(wù)重組的中國(guó)恒大來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一支強(qiáng)心針。

(資料圖片僅供參考)

恒大集團(tuán)目前正就本金總額超過191億美元的境外債與債權(quán)人商談，而提供的其中一種選擇是將原債務(wù)轉(zhuǎn)換為與恒大物業(yè)、恒大汽車、中國(guó)恒大股票掛鉤的強(qiáng)制可交換債券及票據(jù)。

恒大汽車和恒大物業(yè)是“恒大系”旗下尚有價(jià)值的股票資產(chǎn)，但它們目前正處于退市邊緣。資料顯示，恒大汽車自2022年4月起開始停牌至今，而恒大物業(yè)的停牌時(shí)間始于2022年3月中旬。

按照停牌前市值，以及目前中國(guó)恒大對(duì)兩個(gè)平臺(tái)持股比例（恒大物業(yè)占比51.7%，恒大汽車持股占比58.5%）計(jì)算，恒大所持相關(guān)股票價(jià)值約331.55億港元。當(dāng)然復(fù)牌后，情況會(huì)有所變化。

為了推動(dòng)債務(wù)談判，2023年年初至今，恒大集團(tuán)遵循復(fù)牌指引有針對(duì)性地對(duì)上市平臺(tái)，實(shí)施某種脫困措施，甚至愿意作出犧牲。

包括不久前中國(guó)恒大以2元為代價(jià)，幫助恒大汽車剝離47個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，并承接后者總共247.89億元負(fù)債凈額。據(jù)悉，剝離房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的恒大汽車預(yù)期，在短時(shí)間內(nèi)讓之前停擺的天津工廠重新恢復(fù)生產(chǎn)。

恒大物業(yè)方面，依據(jù)該公司于2022年6月和同年9月接獲的復(fù)牌指引，恒大物業(yè)想要重拾上市地位需滿足以下條件：

公布上市規(guī)則規(guī)定的所有未公布的財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)，并解決任何審計(jì)保留意見的事項(xiàng)；對(duì)公司人民幣134億元的質(zhì)押擔(dān)保被相關(guān)銀行強(qiáng)制執(zhí)行進(jìn)行獨(dú)立調(diào)查，公布調(diào)查結(jié)果并采取適當(dāng)?shù)难a(bǔ)救措施；

證明公司遵守上市規(guī)則第13.24條的規(guī)定，該條例約定，上市公司經(jīng)營(yíng)的業(yè)務(wù)（不論由其直接或間接進(jìn)行）須有足夠的業(yè)務(wù)運(yùn)作并且擁有相當(dāng)價(jià)值的資產(chǎn)支持其營(yíng)運(yùn)，其證券才得以繼續(xù)上市；

向市場(chǎng)通報(bào)所有重要信息使本公司股東和其他投資者可評(píng)估本公司的情況；

以及管理層的誠(chéng)信及/或?qū)竟芾砑斑\(yùn)營(yíng)有重大影響的任何人的誠(chéng)信，或會(huì)對(duì)投資者構(gòu)成風(fēng)險(xiǎn)，并損害對(duì)市場(chǎng)的信心，需證明沒有合理的監(jiān)管疑慮；進(jìn)行獨(dú)立的內(nèi)部監(jiān)控檢討，需證明本公司已制定足夠的內(nèi)部監(jiān)控及程序，以履行上市規(guī)則項(xiàng)下的責(zé)任。

今年2月15日，恒大物業(yè)與中國(guó)恒大披露的關(guān)于“134億元存款被占用”的最終調(diào)查結(jié)果，已解決上述部分指引提出的疑慮。

按照公告，恒大承認(rèn)公司運(yùn)營(yíng)時(shí)存在嚴(yán)重的潛在內(nèi)控問題，同時(shí)推出早已因此事辭職的數(shù)名“老將”，包括中國(guó)恒大前執(zhí)行董事、行政總裁夏海鈞，前執(zhí)行董事、首席財(cái)務(wù)官潘大榮，恒大集團(tuán)前執(zhí)行總裁柯鵬作為罪責(zé)者，并提到：“不建議恢復(fù)三位的原有職位。”

至于約134億元占用款歸還問題，中國(guó)恒大則承諾將“以資抵債”，償還方案主要透過集團(tuán)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)予恒大物業(yè)抵銷相關(guān)款項(xiàng)。

除此之外，據(jù)透露，恒大目前針對(duì)內(nèi)部監(jiān)控制度的獨(dú)立檢討也已接近完成階段。

而根據(jù)最新公告，恒大物業(yè)將于2023年6月5日舉行董事會(huì)會(huì)議，藉以批準(zhǔn)（其中包括）公司及其附屬公司2021年度、2022年度及2022年半年度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)公告并以供刊發(fā)用途。

這意味著，阻礙恒大物業(yè)復(fù)牌的最大難題也將有望得到解決。恒大物業(yè)于今年1月中旬用內(nèi)資會(huì)計(jì)師事務(wù)所上會(huì)栢誠(chéng)，替換普華永道擔(dān)任其核數(shù)師，以加快年報(bào)出爐的進(jìn)程。

背靠當(dāng)時(shí)全國(guó)銷售規(guī)模最大的房地產(chǎn)開發(fā)商中國(guó)恒大集團(tuán)，恒大物業(yè)原本有望與碧桂園服務(wù)、萬(wàn)物云等競(jìng)爭(zhēng)物管行業(yè)頭部位置，但后續(xù)受“恒大系”流動(dòng)性危機(jī)的連鎖反應(yīng)波及，經(jīng)營(yíng)陷入停滯。

資料顯示，截至2021年6月30日，恒大物業(yè)總合約面積8.1億平方米，同比增長(zhǎng)57.9%；在管面積4.5億平方米，同比增長(zhǎng)77.2%，管理項(xiàng)目2443個(gè)。

到今年3月22日最新一次披露，截至2023年2月28日，恒大物業(yè)擁有2730個(gè)在管項(xiàng)目，在管總建筑面積約5.05億平方米，總簽約建筑面積約8.22億平方米，換句話說(shuō)超過1年半時(shí)間內(nèi)在管面積僅增長(zhǎng)12.2%，簽約面積增長(zhǎng)1.48%。

但退而求其次，僅按照在管面積計(jì)算，恒大物業(yè)現(xiàn)時(shí)仍是物管行業(yè)TOP5規(guī)模公司，僅排在擁有8.69億平方米在管面積的碧桂園服務(wù)、8.4億平方米在管面積的萬(wàn)物云以及5.76億平方米在管面積的保利物業(yè)之下。

在最后一個(gè)得到完整披露的財(cái)年2020年，恒大物業(yè)營(yíng)業(yè)收入達(dá)到105.09億元，同比增幅43.3%。

對(duì)當(dāng)下失去增長(zhǎng)動(dòng)力的中國(guó)恒大來(lái)說(shuō)，能深度挖掘存量資產(chǎn)的恒大物業(yè)不失為其最優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一，對(duì)債權(quán)人也有一定程度的吸引力。但前提是恒大物業(yè)能在最短時(shí)間內(nèi)復(fù)牌，這一切還有待6月5日見分曉。

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