今年以來，全國土拍市場正在發生微妙的變化，實力房企不斷異地拓荒拿地，本土民企拿地積極性也在提高。

6月26日，蘇州市第三輪集中土拍落下帷幕，共成交12宗涉宅用地。其中，2宗觸頂搖號，2宗溢價成交，其余8宗則以底價成交，總成交金額達到118億元，平均溢價率達到2.45%。

(資料圖)

值得注意的是，在蘇州市此輪土拍中，拿地企業構成也呈現出新氣象。除各大房企積極參與外，部分此前未在蘇州市甚至江蘇省布局的企業也有所收獲。武漢聯投置業有限公司（以下簡稱“聯投置業”）聯合蘇州灣集團和中建三局城市投資運營公司拿下了蘇州市吳江區的一宗純住宅地塊。

而以廈門建發股份有限公司（以下簡稱“建發股份”，600153.SH）、廈門國貿地產集團有限公司（以下簡稱“廈門國貿”）等為代表的閩系房企也正成為異地拓荒拿地的主流。

對此，易居研究院研究總監嚴躍進在接受《中國經營報》記者采訪時表示，部分房企遠赴長三角地區異地拿地，表明房企對于部分熱點城市房地產市場更加看好。

除外地房企紛紛進軍拿地外，本土中小房企也開始在各地土拍市場中嶄露頭角。以在6月初進行的杭州市第五輪集中供地為例，浙江本土房企宇誠集團以21.6億元的價格觸發搖號，最終摘得位于上城區的四堡七堡地塊，成交樓面價為26624元/平方米，溢價率達到11.66%。

異地布局熱點城市

今年以來，在多座長三角熱點城市集中土拍中，異地新入局者屢見不鮮。記者梳理發現，建發股份和聯投置業等房企開始采取異地入局土拍市場的拿地策略。

事實上，以建發股份、廈門國貿等為代表的閩系房企的全國擴張趨勢由來已久。建發股份2022年財報顯示，在發展區域方面，建發股份通過聚焦高能級城市和優質地段，深度挖掘流動性好、有價值的優質標的，采取“勤踏勘、嚴篩選、慎出手”的拓展策略，不斷增強土儲安全邊際，優化庫存結構。

“2022 年，公司以多元化方式獲取優質土地62宗，全口徑拿地金額合計約1030.25億元，其中一、二線城市拿地金額占比達92%，重點在上海、廈門、北京、杭州等地獲取多個優質項目。”建發股份方面表示。

相關統計數據顯示，2022年，建發股份在一、二線城市的權益銷售金額占比近80%，銷售額超50億元的城市達14個。另據中指研究院統計數據，今年1～5月，建發股份旗下的建發房產在長三角地區拿地的面積和金額雙雙位居首位，分別達到約104萬平方米和165億元。其中，建發房產在上海市的拿地金額就達到約35億元。

除建發房產外，另外兩大閩系房企——廈門國貿和象嶼地產也正紛紛進行異地布局擴張。在今年南京市第二輪土拍中，除建發房產外，廈門國貿和象嶼地產也分別拿下觸頂地塊，分別以31.9億元和13.9億元的價格拿下燕子磯G20和百家湖G16兩宗地塊。此外，上述閩系房企也在蘇州市、上海市等多座城市有所布局。

“長三角作為國內經濟發展領先的城市圈，一直是公司布局的重點區域。”象嶼地產相關負責人在接受記者采訪時表示，“未來，公司會因地制宜采取不同的經營策略，更聚焦城市基本面較好的重點城市。同時，在打造市場競爭力方面，公司也將推動業務戰略升級，聚焦市場客戶需求，持續升級迭代產品服務力。”

此外，來自武漢市和南昌市等地的房企也在異地土拍中有所斬獲。據了解，在蘇州市第三輪土拍中拿下吳江區地塊的聯投置業控股股東為湖北聯投集團有限公司（以下簡稱“聯投集團”），而聯投集團的實際控制人為湖北省國資委。

對于此番進軍長三角市場的意圖，聯投置業方面表示，在聯投集團“三全三商”（科技園區、產業園區、功能園區全生命周期運營商，城市更新全產業鏈綜合服務商，工程建設全領域總承包商）定位下，聯投置業積極踐行集團“走出去”發展戰略，目前已成功布局京津冀、長江經濟帶和粵港澳大灣區等重點區位核心城市。

“未來，聯投置業將繼續圍繞‘城市更新全產業鏈綜合服務商’的功能定位，以‘滿足城市居民高質量生活需求’為核心需求，積極對外拓展，成長為全國性知名企業。”聯投置業相關負責人表示。

除聯投置業外，南昌市政公用集團有限公司（以下簡稱“南昌市政”）在今年4月聯合招商蛇口拿下了位于上海市浦東新區16號線周浦東站的一宗地塊，總價達到17.3億元，溢價率9.4%，成交樓板價36865元/平方米。而在2022年7月，南昌市政也聯合招商蛇口在上海市拿下了兩宗地塊，此外還在杭州市等地也有所布局。

對于房企選擇在異地土拍中入局的原因，上海中原地產分析師盧文曦向記者表示，這或許是房企試圖在其他地方尋找發展機會。

本土民企積極拿地

除了異地入局拿地外，本土民營房企在土拍市場中的拿地積極性也有所提高。

以杭州土拍為例，在6月初的杭州市第四、五輪集中供地中，民營房企參拍的積極性逐漸提高，其中，在第五輪集中供地推出的5宗宅地中，有4宗由浙江本地民企競得。而在第四輪集中供地中，9宗地塊全部由民企摘得，其中6宗地塊觸發封頂搖號，整體溢價率達9.43%。

據了解，除濱江集團等浙江本土知名房企品牌外，諸如宇誠集團、理想四維等杭州本土中小民企和上海大華集團等外地民企也斬獲了心儀的地塊。

這只是房地產市場格局變化的一個縮影。據中指研究院數據，今年1～5月，在“拿地金額TOP300”榜單中，民營房企有112家，這些企業拿地金額規模占比為30.5%。

從拿地城市分布來看，中小民企本土作戰較多，主要集中在城市群的一、二線熱點城市及部分三、四線城市。例如，長三角地區的上海、杭州、蘇州、南京、合肥、寧波等一、二線城市和臺州、溫州、紹興等三、四線城市。

中指研究院方面分析認為，隨著近年來房地產市場深度調整，上市房企絕大部分已停止拿地，多元化實業企業著力發展已有的房地產業務，善于合作的區域中小民營房企也在積極拿地。“從區域來看，浙江省、江蘇省和廣東省這些民營經濟發達地區的中小民營房企拿地較為活躍。這些目前在積極拿地的民營房企，將是房地產行業未來的‘新勢力’，有望填補爆雷企業留下的產能空間進而發展壯大。”

盧文曦告訴記者，部分中小房企在土拍中確實有所斬獲，尤其是像杭州市等地的中小房企有一定競爭力。“整體來看，此類中小房企的資金較為富余；所在城市本身也有一定競爭力，這使得部分企業立足本土也能具有一定優勢，所以敢于拿地，也能拿到地。”

“民企在拿地拓儲過程中也在警惕資金等方面的壓力，所以不會貿然廣撒網，更多地是聚焦一、二線城市拿地，總體較為理性。”盧文曦同時表示，對于市場而言，仍呈現出強者恒強趨勢，大型央企國企的市場占有率較大，資源較為集中。“中小民企如果后續拿不到地，最終就會面臨退出市場的風險，未來的市場競爭集中度可能也會越來越高。”

行情有望持續向好

在業內人士看來，隨著民營房企拿地比重回升和政策不斷優化調整，房地產市場行情在今年下半年或將持續向好。

據諸葛找房數據研究中心統計數據，今年上半年，央企國企權益拿地金額占比48.2%，占比位居首位，較2022年上半年基本保持不變。其中，華潤置地、保利發展、建發房產、招商蛇口和越秀地產位居拿地金額排行榜前五位。

同時，民營房企權益拿地占比也較2022年有所改善。今年上半年，民營房企權益拿地金額占比為34.5%，較2022年同期上升9.6個百分點。此外，城投平臺占比由2022上半年的27%下降至今年上半年的17.3%，其中，在今年上半年“權益拿地金額TOP20”中，僅有1家城投平臺企業入圍。

對此，諸葛找房數據中心分析認為，土地市場從房地產市場各大主戰場中率先突圍，局部升溫特征凸顯，為提振市場信心起到了較為重要的作用。“結合當前市場表現，預測下半年土地市場將呈現穩中有升態勢。”

克而瑞方面也表示，在地方完成年度供地計劃等訴求之下，土地市場交易規模在今年下半年仍有望邊際改善，或將延續上半年態勢。“整體而言，今年下半年土地市場依然會延續上半年‘局部火熱、整體偏冷’的態勢，房企投資信心將持續弱修復，核心一、二線城市還是房企搶地、爭奪的重心，央企國企主導的地位也不會發生逆轉。”

（文章來源：中國經營網）

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