來源: 時代周報 王晨婷

土地出讓金收入規模出現回正的曙光。

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結束2022年年初以來連續16個月的同比下降，5月土地市場成交規模止降轉升。中指研究數據顯示，5月份，全國300城各類用地出讓金達2605.79億元，環比增長21.39%，同比增長5.57%。

這與近期多個熱點城市進行集中土拍不無關系。

僅在5月22日至26日的一周內，包括杭州、無錫、合肥和青島4個城市在內共出讓20幅地塊，總出讓金額232.4億元。

盡管單月數據回正，但今年以來，土地市場的整體情況不容樂觀。1-5月，全國300城各類用地出讓金達8659.13億元，同比下降12.5%。成交規劃建面在2022年的低基數基礎上，同比進一步下探27%。

雖然部分一、二線城市表現亮眼，但在業內人士看來，土拍市場“局部火熱、整體偏冷”的格局還將持續。目前整體土地市場依然很不活躍，長遠來看，回正的態勢恐怕難以維持。

土地市場冷熱不均

長三角是當前土地市場交易最活躍的區域。

根據諸葛找房數據研究中心發布的《全國土地市場5月月報》，在2023年5月城市土地出讓金TOP15榜單中，有7座長三角城市，分別為蘇州、杭州、南京、南通、合肥、寧波、常州。

其中，蘇州以196億元位居5月土地收金首位。在此前收官的第二批土拍中，蘇州地塊平均溢價率達9.1%，創近兩年新高。成都、杭州、南京土地收入緊隨其后，均超150億元。

若將時間線拉長，杭州則是今年1-5月土地出讓金收入最高的城市。

5月23日，杭州第四批集中供地延續了上一批次土拍“一小時拍完”的熱度，9宗宅地平均溢價率達9.4%。其中，西湖區、蕭山城區等地塊的競拍次數超過了30輪，競爭最激烈的新街北地塊，有66家房企報名。

“長三角地區土拍熱度回升比較明顯，主要原因在于其開發商的健康程度相對較好。長三角整體市場范圍和均衡度、市場旺盛程度也比較好。”廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心研究員李宇嘉告訴時代周報記者。

值得注意的是，廣州也位列其中，次于杭州、上海，以490億元的成績位列今年1-5月土地出讓金收入榜單的第三，且在共有8宗地的首輪土拍中成交了7宗，其中4宗達封頂價的水平。

而在5月城市土地出讓金TOP15榜單中，廣州也占了一席。

不過，除卻少數幾個熱門城市，大多城市今年的土地市場交易都以底價成交為主，“冷熱不均”表現尤為明顯。

國家金融與發展實驗室副主任殷劍峰近日撰文稱，第一季度僅12個省份土地出讓金實現正增長，多地土地出讓金持續下滑，尤其海南、甘肅、重慶、湖北、福建等土地出讓金下滑超50%。

在長期關注房地產行業指數的建城晟業總經理苑承建看來，房地產市場恢復有限，企業投資偏好趨同，更加熱衷于安全投資機會，所以大量企業回歸一、二線的核心區域，也顯現出多家企業競爭同一地塊的現象。

“此外，地方政府近期推出的地塊普遍為優質地塊，位置好、地塊性質簡單，限制條件少，加上部分企業有補貨的需求，導致了部分城市土地市場出現火爆或者升溫的跡象。但整體來看，土地市場活躍度依然有待提高，企業投資意愿較低。”苑承建告訴時代周報告訴時代周報記者。

6、7月供地量將大幅增加

多名專家在采訪中告訴時代周報記者，長遠來看，若調控政策無大幅轉向，土地收入回正的態勢或許很難繼續維持。

“由于四五月份的商品房銷售依舊下行，市場對后續預期并不是很樂觀。此外，不少觀點認為開發商層面的風險尚未平息，因此開發商拿地開工的積極性并不高。”李宇嘉坦言。

值得關注的是，今年年初，土地交易增添了新的信息發布環節“預供地”。

自然資源部發布《關于進一步規范住宅用地供應信息公開工作的通知》稱，已經取消全年供地次數限制，對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”。

根據中國土地市場網上線的擬出讓地塊詳細清單頁面，截至5月31日，土地市場網擬出讓地塊詳細清單涉及9220宗地，總用地面積近2.5萬公頃，與2022年前5月供應規模基本持平，但與2019-2021年同期相比，降幅在40%-50%不等。

根據CRIC（中國房地產決策咨詢系統）的統計數據，重點城市預計上市時間在5月31日之前的涉宅地有2042宗，但僅有700宗地已供，占比34%，還有近七成地塊逾期未供，土地供應量十分緩慢。

其中，近七成城市逾期未供地塊比例在50%以上。尤其是南陽、太原、駐馬店等中西部二三線城市，前5月的逾期未供率均在90%以上，供地速度緩慢。

目前，僅有北京、上海、福州、無錫等少數城市前5月100%完成了預供地計劃。

6月，土地市場供地速度將有明顯加快。根據CRIC統計，前5月重點城市有2042宗地到最晚供地時間，單6月一個月就有多達2463宗地到期，規模超過前5月總和。此外，部分前5月逾期未供地塊陸續補充，預計6、7月的實際供地量會大幅增加。

以北京為例，6月將迎來17宗宅地掛牌競拍，總起始價超497億元。

“作為強周期行業，土拍市場與樓市存在較強的相關性。”IPG中國首席經濟學家柏文喜在采訪中表示，目前來看，隨著前期積累的剛需需求釋放完畢，在新房銷售市場增長動能轉弱的背景下，不同城市之間的土地市場分化現象短期內還將延續。

而對于部分地方政府來說，隨著賣地收入的減少，其在地方財政中的占比也在降低。根據財政部數據，1-4月，土地出讓金收入在地方政府性基金預算收入中的占比降至88%；在整個地方財政收入中的占比已由2019年的29.5%降至19.9%。

但從年初各地的2023年預算草案報告來看，地方政府對于“土地財政”仍有較高期待。31個省份中，有21個省份預計今年政府性基金預算收入能夠實現增長，其中天津、遼寧預計收入增速超過100%。

“賣地收入下滑是房地產市場調整的一個側面縮影。2022年為應對土地收入下滑，財政政策從兩方面發力予以化解，為實現現金流層面匹配，重點加速已有政策落地，并適時增加增量政策工具。”浙商證券首席經濟學家李超在采訪中告訴時代周報記者，2023年以來，土地出讓收入繼續低迷的背景下，新增專項債發行仍處于較高水平。

他預計，進入三季度后，隨著剩余專項債的發行完畢，仍有較高概率推出準財政工具幫助緩解土地出讓不足的壓力。

（原標題：前五個月，誰的賣地收入最高？）

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