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房企金融壓力大 2月交易量創(chuàng)有史以來最大降幅

2020-03-06 09:12:45 來源: 中國經(jīng)濟網(wǎng)

在新冠肺炎疫情影響和沖擊下,2月樓市交易量創(chuàng)下有史以來最大跌幅。據(jù)克而瑞最新監(jiān)測數(shù)據(jù),全國27個重點城市二月新建商品住宅僅成交了240萬平方米,環(huán)比降幅高達83%,同比下滑77%。與此同時,房企的銷售業(yè)績也隨之出現(xiàn)大跌,超八成的百強房企2月單月和1~2月累計業(yè)績同比雙降。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)也顯示,2月份與房地產(chǎn)密切相關(guān)的建筑業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營活動放緩。

中央重申“房住不炒”大原則,作為房地產(chǎn)企業(yè),在復工復產(chǎn)方面如何自救?政策上還有哪些空間?為此,每日經(jīng)濟新聞(以下簡稱NBD)旗下鎂刻地產(chǎn)的主題對話欄目——“鎂刻三人行”本期特邀北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池,佳兆業(yè)集團首席戰(zhàn)略官、戰(zhàn)略研究院院長劉策,戴德梁行大中華區(qū)副總裁王盛三位業(yè)內(nèi)專業(yè)人士,就疫情之下的房地產(chǎn)復工復產(chǎn)展開討論。

疫情之下房企金融壓力更大

NBD:受新冠肺炎疫情影響,目前房地產(chǎn)行業(yè)復工復產(chǎn)還面臨哪些問題?

趙秀池:第一是疫情未完全消退,復工復產(chǎn)還有疫情擴散的風險。第二,人員不能及時到崗。第三是資金困難。第四,短期內(nèi),市場需求得到抑制。由于停工停產(chǎn),收入減少,導致個人購買力下降。

王盛:疫情當下,各地政府的嚴格防控措施導致大多數(shù)工人無法返城務(wù)工,影響房地產(chǎn)在建項目。對于寫字樓業(yè)主而言,隨著樓宇內(nèi)企業(yè)租戶到崗人員的逐漸增多,如何做好安全防疫工作是他們目前要面對的最大挑戰(zhàn)。同時由于受疫情影響,市場租賃成交暫緩,直接拉長了項目去化時間,在一定程度上影響業(yè)主的經(jīng)濟效益。

目前高度依賴客流的購物中心、影院等娛樂場所仍舊門庭冷落,實體零售行業(yè)受疫情的影響仍在持續(xù),短期內(nèi)受到的影響和壓力都是巨大的。值得注意的是,電商、食品超市、社區(qū)便利店等小業(yè)態(tài)在疫情過程中對消費市場起到了巨大支撐作用。

疫情下投資者對商業(yè)地產(chǎn)的大宗物業(yè)投資仍抱有信心。我們近期對100多個投資機構(gòu)的高層核心人員進行問卷調(diào)查,99%的投資機構(gòu)表示,在未來仍將會繼續(xù)投資中國大陸,對中國大陸商業(yè)地產(chǎn)市場充滿信心。

住宅市場受疫情影響,目前面臨的問題大多是施工工程告停、售樓處關(guān)閉、中介業(yè)務(wù)停滯等。今年又是開發(fā)商的償債高峰期,面臨更大的金融壓力。

NBD:政府相關(guān)部門可以在哪些方面幫助房地產(chǎn)企業(yè)?目前有哪些措施已經(jīng)見效?哪些還不理想?

趙秀池:政府相關(guān)部門已經(jīng)采取了一些措施,如減免稅費、鼓勵國有企業(yè)減免房租、降低五險繳納標準、緩交住房公積金、延遲償還貸款、部分地區(qū)對預售制進行微調(diào)等,這些措施對企業(yè)確實能夠起到立竿見影的效果。

建議還需要采取以下措施:1.利用適度寬松的金融手段,促進企業(yè)復工復產(chǎn)。鼓勵銀行及時發(fā)放貸款支持企業(yè)復工復產(chǎn),降低企業(yè)貸款利率,減輕企業(yè)負擔。2.分類施策,降低首套房和二套購房貸款首付比例,提高貸款額度,降低貸款利率。

劉策:我覺得比較樂觀?,F(xiàn)在有很多政策,比如說稅費、公積金、社保的減免或減緩,包括土地款的延緩支付等,但“房住不炒”的主基調(diào)是不會動搖的。

王盛:疫情暴發(fā)后出臺的政策大體分為兩類:一部分是關(guān)于減輕中小微企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營影響的,如強化金融支持力度等;一部分是關(guān)于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場發(fā)展的,如各地方政府針對各自區(qū)域出臺了如調(diào)整土地公開出讓方式等。這些政策不僅為企業(yè)和開發(fā)商減少了資金壓力,也提振了信心。希望政府能多出臺一些關(guān)于寫字樓和購物中心業(yè)主的政策支持,在幫助業(yè)主們緩解經(jīng)營壓力的同時,推動他們能夠更好服務(wù)于企業(yè)租戶。

建議調(diào)整普通住房價格標準

NBD:地方政府在不違反“房住不炒”大原則的前提下,還有哪些可以刺激房地產(chǎn)行業(yè)快速復蘇的后備政策。

趙秀池:第一,調(diào)整普通商品住房價格標準,使更多的剛需入市,減少疫情對房地產(chǎn)市場的影響。各地大部分普通商品住房價格的標準沒有動態(tài)調(diào)整,如北京市目前執(zhí)行的普通商品住房標準中的房價是2013年的房價,到現(xiàn)在房價已經(jīng)漲了很多,幾乎所有的住房價格都大于2013年規(guī)定的同一區(qū)位房價的1.2倍,購房人因此只能按非普通商品住房申請貸款,不能享受到普通商品住房貸款的優(yōu)惠。建議按當前市場房價調(diào)整普通商品住房價格標準,通過調(diào)整普通商品住房價格標準,讓更多人得到貸款優(yōu)惠,促進住房銷售,以減少疫情對房地產(chǎn)市場的影響。

第二,降低商辦類物業(yè)分割單元限制,釋放市場活力。北京自2017年“3·26新政”以來,規(guī)定了商辦類單套建筑面積需達500平方米以上,與市場需求差距較大,造成大量的商辦類物業(yè)閑置。在互聯(lián)網(wǎng)+時代,尤其是在當前疫情下,倡導網(wǎng)上購物辦公,實體商辦的規(guī)模在縮小,建議商辦類物業(yè)取消最小分割單元的限制,為更多企業(yè),尤其是中小企業(yè)提供更多辦公經(jīng)營場所。

王盛:中央已出臺的應(yīng)對措施包括:建立應(yīng)對疫情專項幫扶機制;下調(diào)貸款利率、延期還本付息、完善稅收減免政策等實施臨時性支持措施。但“房住不炒”仍是需要堅持的總基調(diào)。因此,地方政府應(yīng)在這個大前提下,根據(jù)所在區(qū)域受影響的程度制定相應(yīng)的政策來共同推動企業(yè)的正常運行和復蘇。

疫情對于企業(yè)(即供給側(cè))的影響是非常大的,因此政府政策應(yīng)當以扶持供給側(cè)為主,輔以推動需求的回升。從供給側(cè)來說,主要解決企業(yè)資金壓力。

各地政府應(yīng)當適當鼓勵金融機構(gòu)通過加大貸款投放額度、加快審批進度、推出相應(yīng)的扶持專項貸款以幫助企業(yè)緩解資金流動性問題。

在相關(guān)稅費上應(yīng)給予企業(yè)一定的優(yōu)惠,適度降低土地開發(fā)中政府收取的相關(guān)費用,延長土地增值稅、所得稅等的清繳時間,縮短項目報建流程、適當降低預售條件等。

根據(jù)各地疫情情況合理安排土地出讓時間和土地供應(yīng)量,也可適當降低土地出讓起始價和保證金金額,提高企業(yè)的拿地意愿,保證土地市場平穩(wěn)運行。

從需求端來說,要刺激需求的回升,提升市場信心,繼續(xù)支持和推動剛需和改善型需求產(chǎn)品的入市。進一步放寬人才落戶政策,加大人才購房的補貼范圍;調(diào)整公積金使用政策;同時,適當下調(diào)房地產(chǎn)貸款利率,降低首付比例等。

在疫情下,很多企業(yè)都推出線上銷售、云端直播看房等方式。因此,政府也應(yīng)根據(jù)情況出臺相應(yīng)的政策,支持線上銷售,保障線上交易的順利進行。

總體來說,在國家政策的總基調(diào)下,根據(jù)各地情況因時因地的調(diào)整政策,扶持企業(yè)發(fā)展,以應(yīng)對疫情對市場的沖擊,這個過程并不是為市場松綁,而是要在“房住不炒”的前提下,提升市場信心,確保市場平穩(wěn)的發(fā)展。

基建投資有助房地產(chǎn)復蘇

NBD:加大基建投資對房地產(chǎn)行業(yè)復蘇有多大助益?

趙秀池:加大基建投資有助于改善區(qū)域環(huán)境,有助于房地產(chǎn)業(yè)復蘇。房地產(chǎn)業(yè)也要作為城市服務(wù)商,提供教育、醫(yī)療、工業(yè)、商業(yè)、養(yǎng)老等多元化服務(wù)。各地尤其要在優(yōu)質(zhì)教育、醫(yī)療上多投入,滿足民生需求。

劉策:基建投資我認為跟房地產(chǎn)本身沒有關(guān)系。甚至于我覺得加大基建投資本身就是要擺脫房地產(chǎn)刺激的一個替代舉措。加大基建投資不是為了復蘇房地產(chǎn),而是通過這個方式來穩(wěn)增長。

王盛:2020年作為“十三五”規(guī)劃的收官之年,疫情無疑給經(jīng)濟發(fā)展帶來了很大壓力。

在此背景下,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)作為托底社會經(jīng)濟發(fā)展的重要手段,作用凸顯。中央也一再強調(diào)推動重大項目、重大工程和具備條件的行業(yè)企業(yè)盡快復工復產(chǎn)。要聚焦重點領(lǐng)域,優(yōu)化地方政府專項證券投向,用好中央預算內(nèi)投資,調(diào)動民間投資積極性,加快推動重大項目的建設(shè)。

目前,為對沖疫情給經(jīng)濟帶來的不利影響,各省相繼推出了大規(guī)模重大投資計劃,其中基建投資仍是重要部分。

如北京市發(fā)改委發(fā)布《北京市2020年重點工程計劃》,其中100項基礎(chǔ)設(shè)施項目投資額度在662億元;河南省公布《2020年河南省重點建設(shè)項目名單》,共列項目980個,總投資3.3萬億元,2020年計劃完成投資8372億元,涵蓋了產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展、創(chuàng)新驅(qū)動、基礎(chǔ)設(shè)施、新型城鎮(zhèn)化、生態(tài)環(huán)保、民生和社會事業(yè)六大領(lǐng)域。

從這些重大項目覆蓋的領(lǐng)域可以看到,對于基建早已不局限于傳統(tǒng)的鐵路、公路、軌道交通等領(lǐng)域,城市更新、新型城鎮(zhèn)化發(fā)展、智慧城市、教育醫(yī)療、人工智能、5G、互聯(lián)網(wǎng)科技等都是新形勢下支撐經(jīng)濟穩(wěn)增長的主要發(fā)展趨勢。

NBD:房地產(chǎn)企業(yè)目前和今后一段時期最需要做的有哪些事情,需要補哪些短板?

趙秀池:企業(yè)要補上線上銷售和網(wǎng)上辦公的短板。在互聯(lián)網(wǎng)+時代,企業(yè)要更多地采取線上銷售,想辦法通過無理由退房、價格優(yōu)惠鎖定等增加線上銷售的吸引力;通過網(wǎng)上辦公,不僅可以提高辦事效率,還可以降低企業(yè)成本。

劉策:對于企業(yè)來講,我覺得需要做的事情是:第一,在心態(tài)上,不要對政策放松抱有特別大的幻想??赡軙芯植康奈⒄{(diào),但想通過政策放松來實現(xiàn)量價齊漲,這個是不可能的。第二,要立足自身去?,F(xiàn)金流,例如加快銷售、加大融資還有調(diào)整投資的節(jié)奏。第三,越是行業(yè)資金緊張的時候,可能投資窗口期也就越近,如果企業(yè)能夠在這個時間靈活調(diào)配銷售、投資、融資,也會有“抄底”的機會。最后,房企應(yīng)以疫情為先,保證安全。

王盛:所有企業(yè)都需要積極地去探索應(yīng)對疫情帶來的影響,同時也應(yīng)該思考由此帶來的行業(yè)新趨勢。比如采用遠程辦公,完善公司應(yīng)急計劃,以及更加充分利用線上及社交媒體工具等。管理模式靈活、適應(yīng)客戶需求速度快,以及效率高的企業(yè)不僅最有可能渡過當前難關(guān),而且有可能脫穎而出,贏得更大的市場份額,取得更快速的發(fā)展。

關(guān)鍵詞: 房企

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