簡介：市場不確定性仍存時，中央政治局會議重申房住不炒、自然資源部強調分類供地、住建部將對城市市場預警，政策信號再為樓市注入“穩定劑”。
盡管樓市“小陽春”之聲不斷，但隨著五一小長假落幕，假期熱銷效應并未如期光顧。據克而瑞監測數據，五一40個重點監測城市累計成交161萬平方米，同比下降55%。各線城市成交量皆有回落，二線城市以下降68%同比跌幅居首。
自4月份以來，市場降溫勢頭就已顯現。該月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環比均降2%。
業內觀點認為，當前一線和部分二線市場的階段復蘇，只是基于資金面、政策面的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”后市場將復歸常態。
五一樓市成交遇冷
一季度以來，樓市熱度持續未退。全國70城房價上漲，部分城市土拍大熱，高溢價地塊頻頻。據CRIC監測全國重點城市商品住宅供求數據，一季度多數一二線城市同、環比皆實現正增長，二線城市新開項目去化率也有回升。
但此番勢頭并未穩定延續，五一假期房地產市場成交遇冷。CRIC監測數據顯示，一線城市成交量同比下降27%，北京、上海和廣州均有不同程度的回落，北京低至1.2萬平方米，同比下降75%。僅深圳市場回暖，成交量同比增長41%。
以北京為例，中原地產研究中心統計數據顯示，5月1日至4日，北京新建住宅網簽242套，二手房住宅網簽134套。而一個月前的清明節三天假期，其新建住宅網簽358套，二手房住宅3天網簽141套，均高于五一假期套數。
值得注意的是，一向火熱的二線城市同樣“失約”。五一假期11個二線城市成交量降至歷史低位，同比下降68%。合肥、長沙、青島等市場顯著轉冷，成交量同比跌幅超70%，南京、成都更是下跌超80%。
即使如蘇州，五一假期市場同樣遇冷。4月份蘇州房價、成交量雙雙上漲，多個板塊的“地王”紀錄被刷新，但五一期間其成交量同比下降16%。此外，25個三四線城市成交量同比下降43%，各城市市場顯著分化。
自2018年下半年以來，隨著房地產市場陷入調整期，市場慣有的小長假熱銷效應明顯減弱。克而瑞研究認為，2019年五一假期，更多人還是選擇拜訪親友、外出旅游等，而非看房、購房。多數城市項目案場實際到訪量不盡如人意，成交量大幅回落也屬正常現象。
“回暖”基礎不牢
實際上，市場降溫勢頭早已隱現。據克而瑞監測數據，4月全國28個重點城市整體成交2344萬平方米，同、環比均降2%。其中一線城市成交面積環比降9%，同比升56%，廣州、深圳均階段性回調，環比降幅均在30%左右;二三線城市總體成交面積同、環比分別降6%和1%。
此外，據鏈家二手房實時交易監測數據，4月份一線城市成交出現20%~30%的環比下降。其中，北京二手房市場交易量環比下降34%。在貝殼研究院首席市場分析師許小樂看來，4月份環比下降并非市場轉冷，而是3月成交集中釋放后的自發回落。
這一判斷的基礎是，此前北京市場升溫是“升而不熱”。一季度比去年四季度升溫不少，但與往年年初升溫并無太多不同。之所以有好轉，一是調控效應進一步被消化，二是部分地方降房貸利率、調整限購等政策帶來市場預期改善。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進同樣認為，對于類似城市成交出現小幅下滑，或和此前需求提前透支有關。市場分化也將繼續存在，部分中小城市預計會降溫。
3月份以來，房地產市場“小陽春”驟現。據克而瑞數據，新房市場連續兩月常規回落后，3月份商品住宅成交量迎來明顯回升，整體環比上漲73%，“小陽春”行情確實顯著發生。
據4月25日中國社會科學院財經戰略研究院發布的《中國住房市場發展月度分析報告(201904)》，此次樓市“小陽春”出現的主要原因有：
一是住房市場融資環境得到改善。資本市場的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸利率已經降至基準利率水平。
二是房價預期出現轉變。部分城市根據市場變化對房地產調控政策進行了微調，一些城市取消或弱化了限價、限售等輔助性調控手段。部分潛在購房者認為房地產調控可能進一步松動，從而對房價預期由悲觀向謹慎樂觀轉變。
但高光之下，隨著“紅五月”開局遇冷，樓市陽春之勢持續性存疑。
三四線城市回調壓力巨大
市場不確定性仍存時，中央政治局會議重申房住不炒、自然資源部強調分類供地、住建部將對城市市場預警，政策信號再為樓市注入“穩定劑”。
許小樂認為，在穩增長和防風險之間，既要通過適度寬松的貨幣流動性，加大對實體經濟的支持，又要防止資金以不合法渠道流入房地產，進一步推高杠桿。年初支撐首次置業購房者的杠桿可能會受到抑制，市場快速升溫的動力難以為繼。
克而瑞研究同樣表明，當前一線和部分二線市場的階段復蘇，只是基于資金面、政策面的不確定性導致房價上漲恐慌預期不斷強化，推動積壓的剛需、改善類自住需求釋放。恐慌需求“消耗”后市場或將復歸常態。
“隨著紅五月開局不佳，未來城市成交分化格局將延續更長時間。”克而瑞研究認為，一、二線城市市場需求相對充足，成交量仍可維持高位;三四線城市難言樂觀，房地產市場依舊面臨一定的調整壓力。
具體來說，長三角部分城市如南京、杭州、合肥、蘇州等經過2018年調整，市場已逐步回歸理性，供應也逐步放量。加之放開落戶、限購松綁等新政，對成交也有一定刺激作用，預計這類城市成交量會小幅轉暖。
以福州、廈門、南寧、昆明等二線城市為典型代表，土拍市場熱度居高不下，高溢價地塊頻出，成本驅動增強了購房者對后市預期，加之政策調控也有不同程度松綁，市場回暖在意料之中。
中部城市諸如重慶、武漢、成都、西安、鄭州等因人口基數較大、城市基礎配套完善，短期內市場需求依舊旺盛，熱度將持續一段時間。而沈陽、大連、濟南等環渤海城市因成交低迷，庫存壓力相對較大，后期走勢不容樂觀。
實際上，城市分化之勢早已顯現。據上述社科院報告，在此前“小陽春”態勢中，一線城市房價小幅上漲，準一線及二線城市房價漲幅擴大。但三四線城市房價漲幅略有收窄，“小陽春”基礎并不牢固。
緯房指數監測顯示，2019年3月，三四線城市房價平均環比上漲0.196%，漲幅比上月收窄0.213個百分點。118個三四線樣本城市中，上漲的城市為72個，比上月減少2個。三四線城市中的上漲城市占比為61%，比上月減少1.7個百分點。
“從城市化總體格局看，三四線城市收入水平及人口吸引力偏低，住房投資投機需求和二手房市場相對不活躍，房價持續上漲動力不足。”上述報告認為，三四線城市“小陽春”趨于消退，房價將穩中有降。
