落戶、城鎮(zhèn)化與房地產(chǎn)息息相關(guān)。4月8日，國(guó)家發(fā)改委印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》(下稱“《任務(wù)》”)提到，城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。
一石激起千層浪，結(jié)合之前不少城市發(fā)布的人才落戶新政，引起市場(chǎng)熱議。落戶政策在打通戶籍壁壘、促進(jìn)人員流通、提供公平的教育與醫(yī)療等資源上，具有積極意義。此外，戶籍改革是新型城鎮(zhèn)化的一部分，與房地產(chǎn)關(guān)系緊密。如今，國(guó)家發(fā)改委提出放寬落戶條件，對(duì)于哪些城市樓市將產(chǎn)生什么影響?
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《任務(wù)》指出，要繼續(xù)加大戶籍制度改革力度，在此前城區(qū)常住人口100萬(wàn)以下的中小城市和小城鎮(zhèn)已陸續(xù)取消落戶限制的基礎(chǔ)上，城區(qū)常住人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。超大特大城市要調(diào)整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規(guī)模、精簡(jiǎn)積分項(xiàng)目，確保社保繳納年限和居住年限分?jǐn)?shù)占主要比例。
值得關(guān)注的是，上述關(guān)于落戶政策的表述，與此前的《國(guó)家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃(2014-2020年)》(下稱“《規(guī)劃》”)的表述有著很大的變化。《規(guī)劃》指出，合理放開城區(qū)人口100萬(wàn)-300萬(wàn)的大城市落戶限制，合理確定城區(qū)人口300萬(wàn)-500萬(wàn)的大城市落戶條件，嚴(yán)格控制城區(qū)人口500萬(wàn)以上的特大城市人口規(guī)模。特大城市可采取積分制等方式設(shè)置階梯式落戶通道調(diào)控落戶規(guī)模和節(jié)奏。
分析來(lái)看，100萬(wàn)-300萬(wàn)人口的城市，表述從“合理放開”到“全面取消落戶限制”，300萬(wàn)-500萬(wàn)人口的城市，表述從“合理確定”到“全面放寬落戶條件”，500萬(wàn)以上人口的超大特大城市，表述從“嚴(yán)格控制”到“大幅增加落戶規(guī)模”。總體來(lái)看，落戶政策正全面放寬。
在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，放寬落戶條件有助于降低人口導(dǎo)入門檻、加快農(nóng)民的市民化進(jìn)程，預(yù)計(jì)會(huì)形成一波新的紅利，這其中就包括對(duì)于購(gòu)房需求的提升。
根據(jù)上述《任務(wù)》，從人口上來(lái)看，哪些城市將具備放寬落戶的條件呢?
住建部發(fā)布的《2017年城鄉(xiāng)建設(shè)統(tǒng)計(jì)年鑒》顯示，城區(qū)人口超過(guò)500萬(wàn)的城市有北上廣深等一線城市，以及重慶、天津、成都、南京、武漢等二線城市。城區(qū)人口在100萬(wàn)-500萬(wàn)的城市近70個(gè)，其中300萬(wàn)-500萬(wàn)人口的城市分別有西安、沈陽(yáng)、哈爾濱、昆明、鄭州、杭州、濟(jì)南、青島、大連、長(zhǎng)春、太原等;100萬(wàn)-300萬(wàn)的城市分別有太原、長(zhǎng)沙、蘇州、石家莊、南昌、汕頭、南寧、福州、無(wú)錫、合肥、東莞、烏魯木齊、貴陽(yáng)、洛陽(yáng)、徐州、廈門、唐山、寧波、邯鄲、蘭州、臨沂、淄博、常州、溫州等。
專家稱將刺激購(gòu)房需求
落戶帶來(lái)人口的流入，人口的流入帶來(lái)居住、教育、醫(yī)療等各種衣食住行方面的需求。因此，落戶與房地產(chǎn)密切相關(guān)。
恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、研究院院長(zhǎng)任澤平在談到房地產(chǎn)發(fā)展時(shí)曾提過(guò)一個(gè)觀點(diǎn)：“長(zhǎng)期看人口，中期看土地，短期看金融”。在他看來(lái)，從房地產(chǎn)的供需角度看，人口是需求，土地是供給，金融是杠桿。所以房地產(chǎn)核心就是看人往哪里流動(dòng)，這個(gè)區(qū)域土地供給情況，以及金融貨幣杠桿情況。
對(duì)于放寬落戶政策，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這或?qū)?qiáng)化各地人才落戶等相關(guān)政策，對(duì)購(gòu)房需求等影響比較大。其中，對(duì)于500萬(wàn)人口以下的大城市，要全面放寬落戶政策，并全面取消重點(diǎn)群體落戶政策，這意味著后續(xù)類似大中專院校畢業(yè)生落戶方面，不僅不會(huì)設(shè)置障礙，而且還可能會(huì)給予各類鼓勵(lì)措施，諸如購(gòu)房和租房補(bǔ)貼等。另外，政策有較大突破的還有超大特大城市，此類城市過(guò)去落戶政策比較緊，有所調(diào)整，明確了要把社保和居住證等作為落戶的主要因素，這樣是有助于一些工作時(shí)間長(zhǎng)、有比較穩(wěn)定就業(yè)機(jī)會(huì)群體落戶，這也體現(xiàn)了公平性。
在同策研究院總監(jiān)張宏偉看來(lái)，落戶新政主要是針對(duì)中小城市，對(duì)其人口導(dǎo)入有一定的作用。在他看來(lái)，目前這些城市的房地產(chǎn)仍存在去庫(kù)存壓力，通過(guò)人口導(dǎo)入，將能夠刺激購(gòu)房需求，有利于去庫(kù)存。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，目前來(lái)看，全國(guó)除了京滬，大部分城市落戶難度已經(jīng)不大，放開落戶政策，有利于已經(jīng)在城市生活的群體獲得城市的公共資源。對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，也有了穩(wěn)定的市場(chǎng)需求。
但一位不愿具名的房企高管給出不同看法：“落戶新政對(duì)于推動(dòng)城鎮(zhèn)化進(jìn)程，有一定的作用，但不能估計(jì)過(guò)高。因?yàn)檎咧饕€是推動(dòng)農(nóng)村人口進(jìn)城落戶，隨著農(nóng)村土地制度改革和農(nóng)村土地確權(quán)，越來(lái)越多的農(nóng)村人，不想放棄農(nóng)村的土地和房產(chǎn)權(quán)益，進(jìn)城而不一定落戶，因此，對(duì)樓市不會(huì)有太明顯的影響。”
警惕投資客借政策落戶購(gòu)房
事實(shí)上，此前已經(jīng)有不少城市放寬了落戶限制。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，在2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶政策的城市已經(jīng)超過(guò)50個(gè)，從力度與數(shù)量來(lái)看，刷新歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市，人才引進(jìn)與落戶政策井噴。
4月3日，杭州發(fā)布《關(guān)于貫徹落實(shí)穩(wěn)企業(yè)穩(wěn)增長(zhǎng)促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策舉措的通知》，其中指出“全日制大學(xué)專科及以上人才在杭工作并繳納社保的，可直接落戶”。此前，杭州的落戶政策要求，45周歲以下本科人才及35周歲以下專科人才，在杭居住滿一年及以上并連續(xù)繳納一年以上的社會(huì)保險(xiǎn)(不含補(bǔ)繳)。
值得關(guān)注的是近期石家莊出臺(tái)的“零門檻”落戶政策。3月18日，石家莊發(fā)布新政稱，全面放開城區(qū)、城鎮(zhèn)落戶，民眾僅憑居民身份證、戶口簿就可向落戶地派出所申請(qǐng)戶口遷入市區(qū)、縣(市)城區(qū)和建制鎮(zhèn)，配偶、子女、雙方父母戶口可一并隨遷。
僅憑居民身份證、戶口簿就可以落戶，可以說(shuō)基本是“零門檻”，在吸引人才方面，石家莊可謂拿出了最大的誠(chéng)意。此外，包括杭州、南京、西安、武漢、鄭州、天津、長(zhǎng)沙、成都等城市都已執(zhí)行了寬松的人才落戶規(guī)定。
落戶政策在爭(zhēng)奪人才的同時(shí)，也變相降低了購(gòu)房門檻。眾所周知，多數(shù)城市的限購(gòu)政策，多以戶籍為衡量標(biāo)準(zhǔn)。大多數(shù)城市的購(gòu)房標(biāo)準(zhǔn)都是本地戶籍可購(gòu)房?jī)商祝獾貞艏少?gòu)買一套。
張大偉表示，人才政策變相地降低了限購(gòu)門檻，將人才吸引來(lái)之后，推向本來(lái)就供需結(jié)構(gòu)緊張的房地產(chǎn)市場(chǎng)，這明顯帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的上漲預(yù)期。“大部分城市沒有做好吸引人才后如何留住人才的準(zhǔn)備，簡(jiǎn)單的吸引只能導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策在不同城市落戶購(gòu)房的可能性。”(記者 段文平)
