國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日發(fā)布第一季度樓市數(shù)據(jù)，行業(yè)上下游“一起一落”格局明顯。下游商品房銷售接近零增長(zhǎng)(3月同比增長(zhǎng)3.2%)，增速連續(xù)兩年下滑，而上游開發(fā)投資增速(3月同比增長(zhǎng)10.8%)創(chuàng)近3年來(lái)新高。在下游銷售增速連續(xù)下滑、政策和資金繼續(xù)“雙緊縮”，特別是按揭利率連續(xù)15個(gè)月走高(3月首套房利率同比漲23.4%)，以及開發(fā)商資金面日益緊縮等大趨勢(shì)下，上游開發(fā)投資逆勢(shì)走高，與近期開發(fā)商“搶跑”收割市場(chǎng)密切相關(guān)。今年以來(lái)，樓市調(diào)控繼續(xù)收緊趨勢(shì)明顯，限購(gòu)限售范圍擴(kuò)大，“限價(jià)+搖號(hào)”成為調(diào)控標(biāo)配;資金面上，抑制居民杠桿、控制資金流向樓市成為監(jiān)管重點(diǎn)，銀保監(jiān)會(huì)甚至將這兩者列入年度10大重點(diǎn)工作。因此，開發(fā)商資金回籠困難，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度開發(fā)商資金來(lái)源增速(3.1%)創(chuàng)2016年以來(lái)新低。
同時(shí)，2016年以來(lái)開發(fā)商銷售“排位賽”非常激烈。2018年，希望借助高周轉(zhuǎn)維持“千億級(jí)別”的房企將有30多家，比2017年翻一倍;TOP100房企(市占率達(dá)60%)中，2018年的銷售目標(biāo)基本都要增長(zhǎng)30%以上。由此，基于提高市占率的目標(biāo)，開發(fā)商有加快推貨和加快周轉(zhuǎn)的主觀訴求。客觀看，2016-2017年開發(fā)商儲(chǔ)備土地迅速放量，300城土地出讓金在這兩年分別達(dá)到2 .9萬(wàn)億元和4.06萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)31%和50%，2017年更是刷新記錄。但同時(shí)，進(jìn)入2018年，不僅銀行信貸資金全面收緊，就連2017年還算暢通的信托、資管等通道資金也全面堵塞。
目前，開發(fā)商資金來(lái)源中，占比近20%的國(guó)內(nèi)貸款接近零增長(zhǎng)(一季度增長(zhǎng)0.9%);由于按揭貸款從緊縮規(guī)模(一季度下降6.8%)和抬高利率兩頭擠壓，首付款控制消費(fèi)貸，“限價(jià)+搖號(hào)”降低預(yù)售申請(qǐng)和開盤進(jìn)度等因素，2017年占比達(dá)到51%的其他資金(主要是銷售回款)，未來(lái)對(duì)開發(fā)商資金支撐力度下降。綜上，資金面收緊和調(diào)控升級(jí)等因素，客觀上也倒逼開發(fā)商必須加快周轉(zhuǎn)速度。因此，我們看到，碧桂園從土地摘牌到開盤僅用了5.2個(gè)月盡管已是業(yè)內(nèi)最快，居然還不滿足，公司管理層于近期提出進(jìn)一步加快周轉(zhuǎn)的要求。
另外，本輪樓市回升主戰(zhàn)場(chǎng)在三四五線城市。2016和2017年，全國(guó)680多個(gè)三四五線城市商品房成交量占比分別達(dá)64%和70%，比2015上升13和19個(gè)百分點(diǎn)。2015和2016年，300個(gè)城市中三四五線土地出讓占57%，2017年升至60 .5%，今年一季度突破70%。考慮到300個(gè)城市以外的其他城市都是四五線城市，全國(guó)三四五線城市商品房銷售及土地成交占比實(shí)際上更高。2016-2017年，三四線樓市火爆，與“去庫(kù)存”和棚改貨幣化有關(guān)，2018年以后，“去庫(kù)存”重點(diǎn)轉(zhuǎn)向縣域;同時(shí)，催生三四線樓市行情的棚改貨幣化(PSL，抵押補(bǔ)充貸款)盡管在一季度放量，但2.7萬(wàn)億的余額接近3萬(wàn)億的頂部，加上貨幣化助推房?jī)r(jià)，未來(lái)貨幣化棚改將式微。
近期，國(guó)家明確以專項(xiàng)債漸進(jìn)取代PSL，推進(jìn)棚改投融資。不過(guò)，地方政府是結(jié)構(gòu)性去杠桿的主體，監(jiān)管層嚴(yán)厲控制地方債務(wù)，PPP、產(chǎn)業(yè)基金等涉及地方政府違規(guī)舉債的已經(jīng)被清理并嚴(yán)格控制。因此，無(wú)論在貨幣創(chuàng)造、投放規(guī)模還是閉環(huán)運(yùn)營(yíng)上，納入政府預(yù)算且受嚴(yán)格監(jiān)管的專項(xiàng)債遠(yuǎn)不能與P SL刺激棚改的效果等量齊觀。未來(lái)棚改將更加注重公共服務(wù)“補(bǔ)欠賬”、新型城鎮(zhèn)化而非激發(fā)市場(chǎng)需求。綜上，正是基于對(duì)三四五線樓市前景謹(jǐn)慎判斷，各大房企都抱著“搶跑”和收割市場(chǎng)的心態(tài)，希望趁“去庫(kù)存”和棚改余溫還在時(shí)，盡快去化和回籠資金。
這一點(diǎn)從新開工數(shù)據(jù)也可以看出來(lái)。一季度，房屋新開工面積34615萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)9.7%，增速比1-2月提高6.8個(gè)百分點(diǎn);3月單月新開工增速為17.8%，比2月提高14 .9個(gè)百分點(diǎn)。但是，1-3月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積3802萬(wàn)平方米，同比僅增長(zhǎng)0 .5%。也就是說(shuō)，開發(fā)商土地儲(chǔ)備并未明顯增加，但出貨量卻在加速，“搶跑”以“收割市場(chǎng)”的心態(tài)非常明顯。
