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資源均衡是大勢所趨,學區(qū)房價值將面臨重估,建議謹慎投資

2020-05-09 16:46:26 來源: 人民網(wǎng)

日前,北京市西城區(qū)義務教育階段入學政策發(fā)布。西城“六年一學位”“多校劃片”靴子落地。政策指出,自2020年7月31日后,西城區(qū)購房并取得房屋產(chǎn)權證書的家庭適齡子女申請入小學時,不再對應登記入學劃片學校,全部以多校劃片方式在學區(qū)或相鄰學區(qū)內(nèi)入學。

專家指出,這意味著一套房鎖定一個學區(qū)的時代結束了,有利于學區(qū)房降溫,對于促進教育公平和“房住不炒”等有積極的作用。

從長遠角度來看,這一系列措施在一定程度上將有助于緩解入學壓力,遏制學區(qū)房價格上漲。不過,短期也可能會迎來政策帶來的學區(qū)房交易和戶口遷入的小高峰。

專家建議,資源均衡是大勢所趨,學區(qū)房價值將面臨重估,建議謹慎投資。

“搶搭末班車”

五一假期北京學區(qū)房交易大幅放量

北京不少家長將西城區(qū)宏廟小學稱為“宇宙中心小學”。據(jù)了解,作為北京的市級重點,宏廟小學直升北師大實驗中學的比例達80%。

記者了解到,北京一位家長曾花1200萬元買下了其對口小區(qū)豐匯園一套39平方米的地下室,單價達30萬元/平。經(jīng)查閱,宏廟小學對口的豐匯園、宏匯園、宏英園等小區(qū)目前已沒有一居室小戶型掛出。

西城區(qū)一家中介的業(yè)務員告訴記者,五一期間帶看次數(shù)明顯增多,大家買房的意愿比較強烈。除了部分剛需的客戶,看學區(qū)房的客戶好像都扎堆了。因為政策即將實施,得抓緊最后獲得學位的機會。

他告訴記者,五一期間,店里已經(jīng)成交了幾筆學區(qū)房的訂單,有的單價超過20萬,現(xiàn)在已經(jīng)簽完了合同,正在進行下一步的流程。他坦言,在價格談判過程當中,賣方相對買方還是比較強勢的,尤其是沒有占用學位的學區(qū)房,更是不讓步。按照經(jīng)驗,以后,占用了學位的學區(qū)房價格慢慢會下來,沒有占用學位的房子還是會很搶手。

貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,五一假期北京學區(qū)房交易大幅放量。期間北京全市二手房日度成交量在900套左右,同比大幅增長。除了線下帶看恢復、需求延遲釋放外,還有一個重要原因在于西城區(qū)的學區(qū)房新政出臺。部分家長為“搶搭末班車”加快入市,五一期間西城區(qū)成交套均面積61平,套均價格749萬,每平米均價超過12萬,西城區(qū)交易量同比和環(huán)比增長均超過100%,其中金融街和德勝片區(qū)成為熱門。

落實“房住不炒”

北京學區(qū)房價值將面臨重估

入學新政能否讓西城區(qū)學區(qū)房真正降溫?北京學區(qū)房是否正迎來最后的瘋狂?

業(yè)內(nèi)認為,為了趕在7月31日之前確保能上指定小學,短期內(nèi)購房或換房需求可能加速入市。從長遠看,今后再買房將不再對應劃片學校,這將有助于落實“房住不炒”定位,對于 “學區(qū)房”的炒作將起到降溫的作用。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,西城區(qū)的政策給了窗口期,按照正常二手房交易來說,時間非常寬裕。所以未來2個月,西城區(qū)的熱點學區(qū)房肯定還會繼續(xù)漲。

另外,必須指出的是,西城是北京最后一個未實行多校劃片的優(yōu)質(zhì)教育資源區(qū)域。2019年北京海淀、東城等多個區(qū)已經(jīng)落地了義務教育入學多校劃片政策。

貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示,在執(zhí)行多校劃片半年后,海淀房價下跌11%,東城房價下跌7%。

也有中介向記者表示,優(yōu)質(zhì)學校是稀缺資源。一旦施行多校劃片,必然導致原學區(qū)房的價格下跌,不過,由于學區(qū)的分配面臨很多不確定性,區(qū)域內(nèi)普通學校對應的房價則可能相應上升。同時,還要看政策具體實施細則,是否能真正落實到位。

“過去,為了確保可以獲得較好的入學名額和機會,很多購房者會選擇部分戶型小的學區(qū)房,這也使得此類學區(qū)房出現(xiàn)了價格炒作等亂象。而通過調(diào)整,客觀上為學區(qū)房降溫,同時也促進教育教學資源更加合理配置。” 易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進說。

資源均衡是大勢所趨

“多校劃片”改變房價的定價邏輯

“學區(qū)房”既是房地產(chǎn)市場的衍生品,也是“擇校熱”的副產(chǎn)品,歸根結底是優(yōu)質(zhì)教育資源的分配問題。

甚至在全國教育資源最集中的北京,由于各區(qū)教育水平差距巨大,有購房者直言:“買高價學區(qū)房是剛需,不僅僅是投資。”

業(yè)內(nèi)指出,教育資源配置不均衡和學校之間的差異是歷史形成的,消除需要一個過程,這也決定了學區(qū)房的出現(xiàn)有客觀現(xiàn)實因素。

近年來,教育部要求包括北京、上海在內(nèi)的全國多個重點城市推廣熱點小學、初中多校劃片。通過縮小校際教育差距等舉措,緩解家長的“擇校焦慮”,試圖給“高燒”的“學區(qū)房”降溫。

貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,學區(qū)資源均衡是大勢所趨,未來價格會趨于平穩(wěn),尤其是高價學區(qū)房的溢價會明顯下降。另外,多校劃片政策的調(diào)整改變了房價的定價邏輯,學區(qū)房價格會經(jīng)歷一輪調(diào)整,老破小學區(qū)房的價格支撐將進一步被削弱。

關鍵詞: 學區(qū)房

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