到今年6月底，億達(dá)中國(guó)要償還的債務(wù)將近115億元，這對(duì)手頭可用現(xiàn)金不足10億的這家企業(yè)而言，無(wú)疑是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)。

再過(guò)幾天，能否成功“發(fā)新抵舊”?若失敗，下一步該怎么走?更長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)說(shuō)，億達(dá)中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)亦將面臨調(diào)整與轉(zhuǎn)型。

因高管被拘引發(fā)的多米諾骨牌效應(yīng)，使得億達(dá)中國(guó)控股有限公司(下稱“億達(dá)中國(guó)”，03639.HK)的財(cái)務(wù)狀況再度被擺在了臺(tái)前。

2月24日，億達(dá)中國(guó)發(fā)布公告，由于執(zhí)行董事陳東輝被拘留，已在技術(shù)上導(dǎo)致其所訂立未償還本金總額45億元觸發(fā)若干貸款條例。這意味著，貸款人可要求億達(dá)中國(guó)立即償還貸款及利息等。但對(duì)此，億達(dá)中國(guó)表示，公司相信貸款人立即償貸的要求機(jī)會(huì)甚微。

3月2日上午，億達(dá)中國(guó)表示，擬通過(guò)發(fā)行新票據(jù)就現(xiàn)有3億美元即期票據(jù)的至少15萬(wàn)美元(約105萬(wàn)人民幣)及若超出該數(shù)額則加上1000美元的整倍數(shù)開始要約交換及同意征求。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，從本質(zhì)上來(lái)看，“借新還舊”只是延緩債務(wù)問(wèn)題，不會(huì)從根本上消除債務(wù)問(wèn)題。

截至2020年6月底，億達(dá)中國(guó)將要償還的債務(wù)接近115億元，這對(duì)手頭可用現(xiàn)金不足10億的億達(dá)中國(guó)而言，無(wú)疑是一場(chǎng)巨大的考驗(yàn)。

下一步，億達(dá)中國(guó)將如何應(yīng)對(duì)?其對(duì)未來(lái)發(fā)展又將影響幾何?對(duì)于上述種種疑問(wèn)，《企業(yè)透明度報(bào)告》電話聯(lián)系到億達(dá)中國(guó)傳訊業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人Hera Wong，對(duì)方稱“當(dāng)前公司正處于業(yè)績(jī)靜默期內(nèi)，一切以公告為準(zhǔn)。”

年中百億資金面臨大考

2月27日，億達(dá)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告稱，公司通過(guò)發(fā)行新票據(jù)及每1000美元支付80美元的現(xiàn)金代價(jià)，就現(xiàn)有票據(jù)未償付本金額(3億美元)的至少2.25億美元或75%開始要約交換。3月2日上午，億達(dá)中國(guó)再發(fā)公告，將現(xiàn)有3億美元即新票據(jù)金額調(diào)整為“至少15萬(wàn)美元(約105萬(wàn)人民幣)及若超出該數(shù)額則加上1000美元的整倍數(shù)”。

據(jù)《企業(yè)透明度報(bào)告》了解，億達(dá)中國(guó)的這筆金額3億美元、年息為6.95%的優(yōu)先票據(jù)，是于2017年3月發(fā)行，將于2020年4月19日到期。

2016年11月，有著“民企航母”之稱的中國(guó)民生投資集團(tuán)(下稱“中民投”)旗下中民嘉業(yè)正式入主億達(dá)中國(guó)，成其控股股東;2019年4月，中民投被實(shí)施資產(chǎn)凍結(jié)，這導(dǎo)致億達(dá)中國(guó)未償還本金總額42.77億元貸款觸發(fā)提前贖回條款，由于母公司中民投流動(dòng)性困難，對(duì)億達(dá)中國(guó)的融資活動(dòng)及財(cái)務(wù)狀況造成負(fù)面影響。

“其現(xiàn)有內(nèi)部資源可能不足以償付現(xiàn)有票據(jù)，因此采用交換要約及同意征求方式以改善公司整體財(cái)務(wù)狀況、延長(zhǎng)債務(wù)的到期日、強(qiáng)化資產(chǎn)負(fù)債表等，若要約成功實(shí)行，本公司將有足夠的財(cái)務(wù)資源償新票據(jù)，但若失敗，將可能考慮進(jìn)行債務(wù)重組。”2月28日億達(dá)中國(guó)在公告中表示。

“從本質(zhì)上來(lái)看，還是借新還舊的一種方式，這種方式只是延緩債務(wù)問(wèn)題，但并不會(huì)根本上消除債務(wù)，對(duì)于億達(dá)來(lái)說(shuō)目前降低整體負(fù)債率水平的壓力依然較大。” 58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示。

截至2019年6月30日，億達(dá)中國(guó)借款總規(guī)模約為146億元人民幣，凈負(fù)債比率109.2%，這些借款全部在兩年內(nèi)到期，其中一年內(nèi)到期的債務(wù)為115.8億元。也就是說(shuō)，賬面現(xiàn)金只有8個(gè)多億的億達(dá)中國(guó)在今年6月底將面臨資金大考。

但實(shí)際上，億達(dá)中國(guó)也在積極還債。財(cái)報(bào)顯示，截至2019年6月30日，短短半年時(shí)間，億達(dá)中國(guó)的凈負(fù)債率從2018年度的128%下降19個(gè)百分點(diǎn)至109%，同時(shí)，億達(dá)中國(guó)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流凈額為28.78億元，而同期融資活動(dòng)現(xiàn)金凈流出額為27.87億元，流出的絕大多數(shù)現(xiàn)金均用于到期債務(wù)的償還之上。

賣項(xiàng)目改善現(xiàn)金流

與此同時(shí)，賣項(xiàng)目求生也成為拯救行動(dòng)。2月28日，億達(dá)中國(guó)宣布出售物業(yè)資產(chǎn)。公告顯示，2020年-2021年，億達(dá)中國(guó)計(jì)劃開始銷售其在核心二線城市優(yōu)越位置的若干主要物業(yè)，包括青云天下、河口灣、大連藍(lán)山、長(zhǎng)沙小鎮(zhèn)及鄭州科技城等。此外，該公司稱，“”可能考慮增加其于合營(yíng)公司項(xiàng)目中的所有權(quán)權(quán)益，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生可觀的現(xiàn)金流。“”

事實(shí)上，早在2018年5月，為改善現(xiàn)金流，億達(dá)中國(guó)以26億元向龍湖集團(tuán)出售大連高新園區(qū)若干物業(yè);2019年10月，又作價(jià)8.7億元處置子公司武漢春田股權(quán)。

“作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域龍頭企業(yè)，通過(guò)變賣一些成熟的物業(yè)或資產(chǎn)，盤活資金、降低債務(wù)是一種很好的方式。與傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)具有重資產(chǎn)投入和長(zhǎng)周期運(yùn)營(yíng)的特點(diǎn)，前期需要用巨額的資金、長(zhǎng)期的積累、沉淀的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)去經(jīng)營(yíng)。如，一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)要運(yùn)營(yíng)成熟，需要十到二十年的時(shí)間和沉淀，這在一定程度上就導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)無(wú)法像出售住宅一樣進(jìn)行高周轉(zhuǎn)、快發(fā)展，因此，無(wú)論是從時(shí)間維度、運(yùn)營(yíng)維度還是產(chǎn)業(yè)維度，通過(guò)出售一些成熟的物業(yè)來(lái)改善資金流，對(duì)其未來(lái)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展而言，不乏是一種好的選擇。”知名房地產(chǎn)專家韓世同向《企業(yè)透明度報(bào)告》表示。

另外，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波也認(rèn)為，“對(duì)于億達(dá)中國(guó)計(jì)劃出售資產(chǎn)，可以從兩方面解讀，一方面采取出售資產(chǎn)的方式是降低負(fù)債水平最為快速且直接的，也是從根本上解決債務(wù)率過(guò)高所不得不采用的方式之一;另一方面出售資產(chǎn)也意味著公司整體規(guī)模的“縮水”，尤其是核心二線城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)本身就意味著未來(lái)可能獲得較好的投資收益水平，出售之后對(duì)于自身的整體盈利也會(huì)存在一定影響。”

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式待改

凡事都有兩面性，企業(yè)亦然。客觀來(lái)看，除了懸在億達(dá)中國(guó)頭頂?shù)?15億元短債外，最近幾年，億達(dá)中國(guó)也在不斷“蛻變”。

2017年-2018年，億達(dá)中國(guó)將商務(wù)園運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)在一些重點(diǎn)城市逐漸“鋪開”，一年時(shí)間，進(jìn)駐近20個(gè)城市，運(yùn)營(yíng)30余個(gè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)面積逾800萬(wàn)平方米。

截至2019年6月30日，億達(dá)中國(guó)在全國(guó)共擁有11個(gè)商務(wù)園區(qū)，其中6個(gè)已部分竣工并出租，運(yùn)營(yíng)40余個(gè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)管理產(chǎn)業(yè)面積逾1200萬(wàn)平方米。同時(shí)，2019年，在《中國(guó)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商TOP30》上億達(dá)中國(guó)位列第五名，僅次華夏幸福。

外界普遍認(rèn)為，這一階段的激進(jìn)擴(kuò)張為億達(dá)中國(guó)留下了目前的財(cái)務(wù)隱患，即便解決債務(wù)壓力后，億達(dá)中國(guó)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式也必然需要調(diào)整與轉(zhuǎn)變。

“類似億達(dá)中國(guó)這類產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，最好以輕資產(chǎn)的模式進(jìn)行品牌、資產(chǎn)管理輸出，相對(duì)資金壓力較小，同時(shí)，在一定條件下，可使用股權(quán)融資、商業(yè)物業(yè)抵押貸款，有利于盤活資產(chǎn)、降低負(fù)債及緩解資金壓力。” 韓世同表示。

在他看來(lái)，隨著房地產(chǎn)行業(yè)整體利潤(rùn)降低和投資增速放緩，行業(yè)增長(zhǎng)乏力的大背景下，眾多傳統(tǒng)住宅及商業(yè)地產(chǎn)商一窩蜂選擇向產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。如萬(wàn)科、綠地、華潤(rùn)、恒大、寶能等一大批品牌房企都對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)趨之若鶩，但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是具有孵化性質(zhì)，絕大多數(shù)傳統(tǒng)房企沒(méi)有產(chǎn)業(yè)積淀、沒(méi)有價(jià)值提升，轉(zhuǎn)型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，結(jié)果往往都是不太理想。

韓世同認(rèn)為，“”未來(lái)國(guó)家或銀行若能出臺(tái)一些長(zhǎng)期貸款低息政策，給予產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)一些扶持，產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展，最終也能為區(qū)域城市帶來(lái)持續(xù)可觀的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。”

似蠶的蛻變，不可否認(rèn)，眼下企業(yè)所面臨的困境，也需盡早擺脫。3月9日，要約交換的結(jié)果將再次擺放臺(tái)前，積極償債的億達(dá)能否成功“發(fā)新抵舊”?無(wú)疑備受市場(chǎng)關(guān)注。

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