資料圖：北京市豐臺(tái)區(qū)小屯路某小區(qū)外景。中新網(wǎng)邱宇 攝

二手房市場(chǎng)回暖

近日天氣轉(zhuǎn)暖，北京的二手房市場(chǎng)也有所回暖。

記者走訪多家中介門店了解到，看房的人數(shù)和二手房源掛牌量都有明顯增加，成交量也開始回升。不過(guò)，掛牌價(jià)和成交價(jià)與年前相比基本上沒(méi)有太大波動(dòng)。

從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新發(fā)布的2月房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也能看出北京樓市回暖的苗頭。2月，北京二手房?jī)r(jià)格由跌轉(zhuǎn)漲，環(huán)比上漲0.2%。

雖然2月北京新房?jī)r(jià)格下跌0.2%，但業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，與新房相比，北京二手房的價(jià)格更能代表市場(chǎng)真實(shí)價(jià)格。

事實(shí)上，自2009年北京二手住宅交易量全面超越新房交易量以來(lái)，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)就已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代。中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年，北京二手住宅市場(chǎng)份額約為87%，而一手住宅市場(chǎng)份額僅13%左右。

2018年12月，北京像素小區(qū)，樓房窗戶密密麻麻。中新網(wǎng)記者 邱宇攝

房?jī)r(jià)較兩年前下降逾10%

那么，與“3·17”新政前的高點(diǎn)相比，北京房?jī)r(jià)目前處在什么水平呢？

舉例來(lái)看，豐臺(tái)區(qū)某小區(qū)相似面積和戶型的住宅，2017年3月14日成交價(jià)818萬(wàn)，每平米8.3萬(wàn)，2019年1月底成交價(jià)678萬(wàn)，每平米6.9萬(wàn)。

也就是說(shuō)，上述住宅比兩年前的高點(diǎn)跌了140萬(wàn)。

2017年3月14日成交價(jià)818萬(wàn)，2019年1月底成交價(jià)678萬(wàn)。來(lái)源：鏈家APP截圖

根據(jù)貝殼研究院最新發(fā)布的報(bào)告，2019年2月，北京二手房均價(jià)為59898元/平，較2017年3月的高點(diǎn)下跌11.3%。

2017年3月17日，北京出臺(tái)史上最嚴(yán)限購(gòu)政策，不但“認(rèn)房又認(rèn)貸”，還提高了二套房貸最低首付款比例，普通住宅60%，非普通住宅80%，并將原來(lái)最高可達(dá)30年的貸款期限降至25年。

新政的出臺(tái)給火熱了一年多的樓市潑了一盆冷水。貝殼研究院報(bào)告指出，“3·17”調(diào)控后，北京二手房?jī)r(jià)格連續(xù)9個(gè)月下跌，累計(jì)跌幅13.5%。

2018年春節(jié)后，在季節(jié)性回升及學(xué)區(qū)政策影響下，北京二手房?jī)r(jià)格經(jīng)歷了8個(gè)月回升，之后隨著成交熱度的下降又出現(xiàn)回落。進(jìn)入2019年，隨著前期積壓需求的釋放，均價(jià)止跌。

未來(lái)調(diào)控會(huì)松綁嗎？

“政策是當(dāng)前北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的主導(dǎo)因素。”我愛我家研究院分析稱。

具體來(lái)看，一是限購(gòu)、限離、認(rèn)房又認(rèn)貸等政策縮小了有資格購(gòu)房的人群；二是限貸、提高利率、公積金繳存額度與繳存年限掛鉤等政策縮小了有能力購(gòu)房的人群，這些政策既大幅影響了投資投機(jī)需求，也一定程度上影響了首置、改善的剛性需求。

資料圖：購(gòu)房人在樓盤看沙盤并咨詢售樓工作人員。中新社發(fā) 湯彥俊 攝

今年以來(lái)，各地樓市調(diào)控放松的情況有所增多，北京也有一些小的利好政策出臺(tái)，比如個(gè)人出售住宅時(shí)，增值稅附加稅稅率可以減半。

北京市城六區(qū)(東城區(qū)、西城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、豐臺(tái)區(qū)和石景山區(qū))增值稅附加稅稅率從12%降到6%，其他區(qū)域從10%降到5%。

假如在北京西城區(qū)出售一套網(wǎng)簽價(jià)為400萬(wàn)、不滿兩年的二手房，稅率下調(diào)之后，賣房時(shí)可以少交1萬(wàn)多元。

對(duì)此，有分析認(rèn)為，這一政策對(duì)北京樓市的直接影響不大，因?yàn)橹粶p少了小部分交易稅費(fèi)。但在當(dāng)前樓市輕微企穩(wěn)與回暖的情況下，對(duì)市場(chǎng)有一定心理影響。

未來(lái)政策是否會(huì)松綁？58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，目前所涉及的利好政策對(duì)于樓市屬于“第三梯隊(duì)”，第一梯隊(duì)是限購(gòu)政策，第二梯隊(duì)是限價(jià)、限售類政策，只有第一和第二梯隊(duì)的政策放松才會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成更為直接和明顯地影響。

他說(shuō)，北京2019年政策全面松綁的可能性極小，尤其是限購(gòu)政策的松綁的概率最小，但不排除結(jié)合市場(chǎng)對(duì)政策進(jìn)行適當(dāng)微調(diào)。

麥田房產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張葉松表示，今年政策基調(diào)依然是以保持市場(chǎng)穩(wěn)定為主旨，由于此輪政策已維持較長(zhǎng)周期，后續(xù)存在需求釋放壓力，所以不排除下半年出臺(tái)長(zhǎng)效機(jī)制或根據(jù)實(shí)際市場(chǎng)情況進(jìn)行政策微調(diào)的可能性，在控制價(jià)格的基礎(chǔ)上允許合理釋放需求交易。

對(duì)于北京房?jī)r(jià)今年的走勢(shì)，張波說(shuō)，2月的二手房?jī)r(jià)格略有抬頭，因此市場(chǎng)回暖前的房?jī)r(jià)筑底已經(jīng)基本達(dá)成，2019年一季度的市場(chǎng)熱情有望提升，但房?jī)r(jià)上行動(dòng)力依然不夠強(qiáng)勁，換言之，市場(chǎng)小幅回暖的現(xiàn)象的確出現(xiàn)，但放眼全年不會(huì)出現(xiàn)大幅度上漲，二手房?jī)r(jià)格的上漲動(dòng)力或強(qiáng)于新房，同時(shí)預(yù)計(jì)下半年二手房市場(chǎng)的回暖會(huì)更為明顯。

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